房地产基础知识培训ppt课件 (3).ppt

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1、房地产基础知识我是谁——我在做什么——我可以做成什么样——我想赚钱——我要做TOPSALE——我要做行业专家——态度决定命运！细节决定成败！21、对于新同事：了解和认识房地产行业；2、对于老同事：让大家一起温故而知新；3、对于中原人：不断要求自己学习进取。课程目的3什么是房地产？…………………………4>房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1)土地2)建筑物及地上附着物3)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用

2、权、地役权、典当权等。房地产的自然特征1)位置的固定性；2)使用的耐久性；3)资源的有限性；4)物业的差异性。房地产的经济特征1)生产周期2)资金密集性3)相互影响性4)易受政策限制性5)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。>房地产的特征>房地产市场的分类一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场即

3、是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。7土地的使用权：即土地使用者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权含转让、抵押、赠与及继承等他项权利。使用权可有偿有期出让给承让方。承让方取得土地使用权的方式主要有协议、招标、拍卖三种方式。>土地的使用政府出让土地土地使用者承让方开发权收益权处置权开发权收益权处置权8拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确

4、定的中标人取得土地使用权的行为。协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。9>土地用途包括哪些种类？土地分为农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。10>土地使用年限1）居住用地七十年；2）工业用地五十年；3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4)综合或者其他用地五十年；5)商业、旅游、

5、娱乐用地四十年；6)加油站、加气站用地为二十年。根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”11土地使用年限年满后？1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。红线图：又叫“宗地图”，指按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图，因该宗地的各拐点用红线连成一个封闭的图形

6、，所以称为红线图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，土地使用权受让者只能在红线范围内施工建房。建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积（例如凸窗）。>一个项目从拿到地块开始……13建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）；住宅区建筑密度（净）=住

7、宅区某项建筑基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）。建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。>建筑指标（1）14>建筑指标（1）在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。总建筑面积容积率=———————建设用地面积① 容积率<1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④ 容积率>3高层15>建筑指标（2）建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的高度。应符合下列规定：1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度；2）楼梯间、电梯间、装饰