价格价格表制作经验分享.doc

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1、价格表制作经验分享目前在制作某项目价格表时，进行了多次调整，其中出现了些许问题，一定程度上影响了工作。为了避免今后制作价格表时出现类似问题，现对于在制作价格表容易出现问题的过程和细节做个详细的总结，提供给大家做参考和借鉴，也希望大家能够提出更好的方法和建议。一、均价的确定l市场比较法l客户访查法l成本导向法l专家打分法l收益还原法：是制定价格表的一个重要方法，适用范围：无直接可比的物业，如发展兴苑片区内无可参考楼盘，临近片区的在售楼盘也较少，物业素质相差较大，通过对三级市场成交租金和售价的调查反算项目的均价。二、打分阶段，确定各个户型的相对关系。这个阶段的判断直接影响了项目所有单位今后的

2、销售速度、难易程度等。因此在设置打分权重和打分标准时无比要慎重。尤其是打分权重，决定了项目内各个单位的关系。以发展兴苑价格表为例，打分权重设定如下：因素朝向景观采光通风噪音视野户型电梯品牌梯户比权重10%10%10%25%20%10%5％5％但销售实际的结果证明，在打分的过程中漏掉了面积项，本项目单位面积差距较大，从116－200多平方米，在一个中高档社区中，小面积户型永远都是比较受欢迎、而且能够快速销售的。因此在打分权重设定中，根据项目实际情况考虑是否应该增加面积的权重，从而提高小面积单位的价值，避免因为面积带来总价差距，导致销售不均衡。7一、价格表框架阶段l务必核对所有的户型单体面积

3、、总面积与查丈报告上面积相同。l输入公式时，核对各个公式内容的准确性，如单价中包含的基准价、楼层差、标准朝向差、特殊朝向差、个别景观调差等；总价是单价*面积，面积一定要注意，是本楼层的面积，避免乘到低层单位的面积。l总控表：各个数据均链接于分栋价格表，保证总控表的统计数据与各栋加总数据一致。l如各个单位的层差调整比较复杂，建议单独对各个单位列层差，避免输入公式时出现错误。二、楼层差和最大朝向差的确定1、最大朝向差l一般来说，最大朝向差应该是项目均价的12％－20％，如丽阳天下，均价为6600元，最大朝向差为*12％＝800。l但每个项目因为各个单位的综合素质差距不同，这个比例并不一定适用

4、，例如香蜜山的价格表最初的朝向差为2000元，应该已经算很大了，但与中旅国际公馆的项目沟通后，中旅的2000元经过销售证明是小了，因此就将香蜜山一期的朝向差调整为2500元。因此在确定朝向差时，除了基本的比例外，为保证价格制作的准确，建议最好能够调查竞争项目的最大朝向差，从而使价格表更精确。2、楼层差楼层差的确定一般与价格策略相关，通过层差的确定可以引导客户、分流意向，尤其是在选房前客户意向集中时楼层差的策略就表现的比较明显。一般来说，高层建筑——l为了避免形成高层单位的价格高，都会选择在高楼层缩小层差15－50不等，但具体要看高层外部景观而定；l低楼层因为能够较好的感受到园林景观，而且

5、价格都会较低，层差会较大，50－100不等。7l中间楼层既感受不到园林景观，又没有高层单位的外部景观好，因此在层差设置上一般会比低楼层小，比高楼层大。l但也有例外，如金地香蜜山客户意向比较集中在中间楼层，为了向两边分流客户，有意的加大了中间楼层的层差，比高低楼层都大。多层建筑——l都有小区内的景观优势，因此层差设置完全可根据销售需要调整，但一般价格最高的单位为3、4层。l顶层单位没有电梯，相对靠近屋顶会比较炎热，因此多层单位的顶层价格一般都会略微下调。一、价格表的细部调整在基本完成价格表时，需要和项目经理、有经验的销售人员共同比较小区各个户型的相对关系是否合理，一般属于横向比较——l同种

6、户型在不同栋或同一栋的价格差距，避免形成同种户型销售情况差距过大；l综合资源相似的单元同楼层的各单位单价，避免形成内部竞争；l难点单位和优势单位的价格差距，难点单位是否有性价比，优势单位是否充分体现了价值；l同一单元各单位的价格差距，避免形成同一单元个别单位滞销、个别单位畅销的局面；l项目中比例较大的户型最容易形成内部竞争，因此在制作价格表时就需要格外注意，避免由于价格的因素形成销售难点。l特殊朝向差的使用：一旦出现需要调整的情况，建议不要在标准朝向差上直接调整，否则会改变所有户型的相对关系；建议单独设置特殊朝向差，这样可以根据实际需要针对对个别单位调整。二、价格表的审核1、公式的审核选

7、择“工具－公式审核－公式审核模式”7，整个表格将由数字转换为全部公式，可以方便的进行公式审核。1、价格关系审核需要特别关注的点：l上下楼层的单价关系是否正确——由于公式输入错误导致的某一楼层比上层单价是否要高；l人工核算单价*面积是否与总价的数字一样——由于小数点问题经常会导致单价*面积的数字与总价的数字相差十几到几十不等；l在进行公式价格表导数字价格表时，常常出现单价或总价有小数的情况，在进行取整后，有时会出现价格表中的数字是整数