房地产全程操作解码.doc

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1、房地产全程操作解码　目录第一章:房地产可行性研究第1操作环节：成功近出投资第一步第2操作环节可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究第二章:房地产估价程序操作一、估价申请和业务受理操作二、制定估价作业计划操作三、资料的收集与整理操作四、现场查勘操作五、综合分析和估算操作六、撰写估价报告书操作七、交付估价报告书及收取估价服务

2、费第三章：房地产市场调查第一节：房地产市场预测及步骤第二节：房地产市场细分与定位第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2操作环节：房地产市场定位误区及对策第3操作环节：房地产市场定位概念精要第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第四章：房地产整合营销第1操作环节：房地产市场营销的战略转移第2操作环节：房地产整合营销基本程序第3操作环节：房地产整合营销误区防范第4操作环节：房地产整合营销的障碍克服操作环节5：房地产整合营销对发展商的要求第6操作环节：房地产整合营销实战流程设计第五章优期导入物

3、业管理实战操作手册第1操作环节：理解先期导人物业管理第2操作环节：物业管理前期介人的市场价值第3操作环节：物业管理的内容设定第一章　　房地产可行性研究　　第1操作环节：成功迈出投资第一步34/34　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿

4、的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：成功近出投资第一步　　1．透视房地产可行性研究　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。　　

5、一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：　　第一是要确定项目在技术上能否实施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社

6、会效益和环境效益。　　2、项目投资制胜第一法宝　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，

7、至少要能精确地回答这么三个问题：　　a、这项目是可行的还是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算第2操作环节可行性研究的误区及相应对策　　1、项目精度标准　　项目　　内容时间（月）费用允许误差　　投资机会研究阶段1~3　　0.2%~0.8%30%~20%　　初步可行性研究阶段6　　0.25%~7.5%20%~10%34/34　　详细可行性研究阶段8~160.2%~1.0%<10%　　2、常见误区　　误区一：一个标准的效益分析　　如果你

8、的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的"效益分析"也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。　　误区二：先入为主的可行性研究　　笔者曾考察过十多