商业物业的开发.doc

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1、商业物业的开发一、商业物业的开发理念　　入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提供难得的发展机遇。　　　在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping　Center/Mall），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东

2、南亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。　 17/17　　商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期

3、的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。　　项目选址和市场调查要注重地段的商业价值　　调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况　 　　调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）　 　　调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势　　　调查目标城市近、远期城市规划和商业规划　 　　调查目标地块的商业价值和机会点　　　调查商铺置业者投资购买力、投资心理　　　项目定位须有差异性。　　　项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。　17/17　　建筑规模　覆盖商圈　　市级购物中心    3万平方米以上    覆盖整个城市，服务人口30万以上　　地区购物中心    1—

4、—3万平方米    覆盖城市局部，服务人口10—30万人　　居住区购物中心    3000——10000平方米    覆盖城市的一个居住区，服务人口1—5万人　　邻里型购物中心    3000平方米以下    服务人口1万人以下。　　项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。　　如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。　 　　项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。　17/17　　品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在

5、消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。　 　　规划设计坚持创造高质量的商业空间　　商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。　　符合城市的总体规划的商业布局规划。　　　　城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其它建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。　　商业项目要求易达性　　商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。　　商业项目要求合理的空间形式。17/17　　商业物业可以采用以

6、下四种空间形式：　 　　（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。 　　（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；　 　　（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；　 　　（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；　 　　由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75——80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道

7、）、休闲区等等共享面积的不同而不同，一般在45%——65%之间。在建筑设计时，实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。　　　购物中心内部动线组织要求引导性。17/17　　动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：　 　　（1）以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长