蚌埠住宅市场深度分析.doc

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1、蚌埠住宅市场深度分析1.  总体发展情况及特征2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。1.1蚌埠市房地产总体概况1.1.1 98年是蚌埠房地产业的转折点        从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经

2、济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小           据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。 1.1.3房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。2000年住宅市场统计如下表：项  目 全    市（市

3、区、怀远、五河、固镇） 市    区（东区、中区、西区、郊区）商品房实际销售面积M2 443937 362752住宅               M2 388244 327903商品房预售面积     M2 77192 74228住宅               M2 67930 65290商品房空置面积     M2 43522 27102住宅               M2 25908 10178商品房实际销售额 万元 58344 49241住宅             万元 44906 403391.2蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析1.2

4、.1二手房交易量高于新建商品房根据《蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息》显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51   类别项目 合计 新建商品房 存量房（二手房）  住宅 非住宅 住宅 非住宅宗数（户） 8163 1291 219 2637 161成交面积（万M2） 110.87 11.44 3.26 16.51 1.21成交金额（万元） 75300 13800 9672.03 13200 2433.27万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。1.2.

5、2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。1.3蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。 三大板块构成

6、了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。1.4市场分析楼盘档次 中低档次 中高档盘均价（元/米2） 1200-1700 1700-3000、6000物业形态 以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型 二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2消费群体 较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量 40个左右项目规模 规模较小，一般在50亩左右1.4.1住宅总体价格分析研

7、究（1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年）    从蚌埠市房地产发展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。蚌埠市在安徽省经济发展地位的变化也成为住宅价格变化的原因之一。1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大

8、的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也同时受到了波击，出现了波动。（2）不同建筑类型房价研究：n 多层与小高层平均差