详解万科第五园之骨子里的中国.doc

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1、详解万科第五园(图)——骨子里的中国现场情况：“第五园”于2005年7月23日开盘。开盘当天第五园人山人海，据统计，当天到场车辆达1700余次，到场人数达5000余人。一期52套庭院不墅，84套叠院不墅，210套合院阳房，共346套单位一天之内全部售罄，其中庭院不墅均价11000元/平方米，叠院不墅7000元/平方米，合院阳房5500元/平方米。一、项目定位1、产品定位：万科城的定位为欧式建筑，为了区不于万科城、也为了幸免与万科城直接竞争，“第五园”就定位为中式风格-24-/24。第五园沿袭了广东“岭南四园”的风格，打造成中国传统的徽派建筑。2、客户定位：消费行为——目标客户有着专门深的

2、中国情结，他们喜爱中国的传统建筑；由于生活在都市里太长时刻，对“村”的生活形态有着强烈的渴望，然而关于家里内部的生活用品则更偏好于先进的设备。消费动机——目标客户对西式建筑差不多产生“审美疲劳”；是万科地产的忠实客户；想体验万科的优质物管；期待第五园的升值。消费方式——目标客户差不多差不多上高收入者，他们对价格不是特不敏感。3、形象定位：骨子里的中国情结。SWOT分析1、优势(S)：●扬弃式继承：第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式专门好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活适应。●“准垄断”效应：第五园总占地面积

3、达22万平方米，加上已建成的四季花城(该小区占地40万平方米强)，加上坂雪岗的46.9万平方米，万科在坂田差不多有了1.09平方公里的土地，建面超过130万平方米。而整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万科差不多占有25%的份额，呈现准垄断的局面。●-24-/24品牌效益：万科地产在深圳是有口皆碑，品牌效应相当明显。●万客会：万客会成立于1998年8月18日，到目前差不多7个年头，培育了许多万科的忠实客户。在第五园的成交客户中有许多是万客会老会员，这是一个特不行的资源。(注：第五园项目在深圳还首创了会员制销售模式，购房者只有申请成为万客会会员，方可购买万科第五园的物业。这一销售模式也将

4、众多对万科关注喜爱的客户纳入到了万客会的服务体系之下，从而为客户提供更好、更全面的系统服务。)●最大限度的挖掘了潜在客户：早在2004年10月份，万科同时找了深圳中原、世联地产、同致行三家深圳代理公司，及广州合富辉煌代理公司进行考核招标，优胜者将同万科一起联合进行第五园的销售。为了取得第五园的销售代理权，四家公司各尽所能，共收集到近3000个筹。万科采取此种独特的方式，可谓是最大限度的挖掘了潜在客户，又节约了广告成本。2、劣势(W)：●整体规划方面：第五园为了突出小院却忽略了大院，目前来看整个小区公共绿化面积专门小，大型公共休闲中心也没有。●土地年限：国土局网站销售公示显示，第五园的土地

5、是1994年政府出让的，到目前为止只有60年的产权。●屋顶没有完全体现中式建筑：除了会所区一片，其他地点的房子屋顶没有表现出来，中式感受没有完全出来。●白墙带来的问题：由于整个小区内白墙太多，夏天日晒反射是个问题，而且外立面比较容易脏。-24-/24●采光和通风性能普遍比较差：第五园户型的采光和通风性能普遍比较差，尽管有一些天井，然而依旧没有专门好的解决那个问题。●私密性不强：第五园户型的对视性专门强，私密性不强。特不是在卫生间，有专门多卫生间设计为“三面开放式”。3、机会(O)：●规划中的道路：在第五园的东、南、西三面规划有三条道路，分不是坂雪岗大道南段(都市主干道)、环城南路(都市Ⅰ

6、级主干道)、坂雪岗2号路(都市支路)，以后第五园的交通将变得特不便利。但具体什么时候开工和通车还不知晓。●南坪快速一期：南坪快速西起南山前海、东至龙岗坪山，东西横跨西部港区、前海物流园区、南山、宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉(一期终点)、横岗、坪山、大工业区。南坪快速一期可能在今年年底建成通车，届时南坪快速一期沿线的居民将可能有更多的人选择在第五园置业。4、威胁(T)：●目前周边环境不雅：第五园的定位是走高档路线，但其周边比较多工厂和农民房，第五园的品位和安全问题可能会打折扣。●配套不完善：第五园最大的劣势在于配套设施的不完善，这包括两个方面——一方面是周边配套的缺乏；另一方面是内

7、部配套的不完善，第五园规划中的配套只有尚街和万科书城，相关于万科城来讲配套设施显得特不不完善。●交通不便利：“第五园”-24-/24地处坂田雅园路，雅园路为目前第五园唯一的对外联系市政道路，但按规划其断面未达到规划等级，而且只有2车道，车辆进出特不不便。●公交线路不完善：“第五园”的车位户数比是0.8：1，也确实是讲有20%的客户的要紧交通工具是靠公交车。而目前到第五园的公交车只有380B、328、335、917等几路公交，而且只能