关于收益法在房地产评估中的应用探析.doc

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1、关于收益法在房地产评估中的应用探析【摘要】成本法、市场法和收益法是房地产评估中的三大方法。随着我国市场经济的不断完善,房地产评估需求的日益增长。以成本法来评估房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求。因为投资者购买或者投资某项资产，不仅关心该项资产的成本，更关心该项资产带來的收益以及获得未来收益风险的大小。可以预见，收益法将成为资产评估中最重要的一种评估方法。随着我国房地产交易的口趋活跃，房地产评彳占的需求日益增长，迫切需耍增强收益法评估房地产价值的可操作性，使运用收益法评估出的房地产价值能够更加具有说服力。为此，笔者拟就如何开展收益法在房地产评估中的应用作以探析。【

2、关键词】收益法房产评估应用探析一、收益法的基木原理收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点至未來可以获得收益的时间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一

3、的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期问。房地产的收益年限一般较长，一般都有几十年。因此，在评估实务中估价人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准确性。在理论中还存在收益年限为无限年的情况，现实的房地产一般不存在。收益为无限年的情况下，房地产评估出的估价对象的价值一般会较高，在实务中可用它来验证其他年限评估出的房地产价值是否偏高。三、预期收益的预测与确定房地产预期收益应该是净收

4、益，是房地产预期收入扣除预期相关费用后的净额。预测净收益要收集各种房地产市场现状、国家政治经济形势、政策规定等内外部环境信息。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益是指在现状下被评估房地产实际取得的净收益。实际净收益由于受多种因素的影响，通常不能直接用于评彳占。因为在评估时点被评估对象的实际净收益是由多种因素共同作用的结果，这些因素有些是一次性的、偶然的，若不给予扣除就容易引起收益预测失真。例如，一个交通不便利、环境不太好的宾馆,因为有特殊的关系而将一些会议活动在该宾馆举行，获得了较高的收益。但这些特殊关系可能不能随之转移。这些因素不复存在

5、后，若仍不把房地产的评估时点的收益加以调整而直接作为预期收益的基础就会引起预测的收益不准确。所以，预测房地产净收益的基础是实际净收益中扣除属于特殊的、偶然的因素后的一般的正常净收益，即客观净收益。在确定房地产净收益时，不同收益类型的房地产可能应考虑其收益的特性。例如，出租性房地产在测算其收入租金时，要注意到租约条款的影响。租约条款屮如租赁期限、递增的租赁费用、额外的补偿费用和关于租约更新的规定等都将影响该房地产的预期收入。四、合理剥离出属于无形资产所产生的收益在运用收益法对收益性房地产进行评估时。首先，要明确收益只能是房地产所产生的。这里有两层含义：一是要评估的房地产只包含

6、房屋和土地或者只是单独的房屋或者只是单独的土地，这样的房地产进行评估时，收益一定是只有房地产所产生的收益；二是要评估的房地产包括其中的设备、器具以及运营所需要的所有设施，例如，酒店在转让时是将其中的所有设备物品一同转让，因此，在用收益法评估时，不需要剥离其他的收益。但是这两种收益中都包含了无形资产所产生的收益，比如，管理者的管理能力、房地产的品牌效应等等。无论哪一种情况，房地产的收益屮都不应该包括无形资产所带-來的收益，这就需要合理地评估无形资产所带来的收益。其次。如何评估无形资产所产生的收益是能否准确评估出房地产价值的关键。目前，比较公认的一种方法是:将待估房地产与其他相

7、类似的房地产作比较，来剔除无形资产所带来的收益。这种方法实际上是一种比较粗糙的评估方法.因为其他类似的房地产也会存在无形资产所产生的收益，而且可能是正的，也可能是负的。并且，房地产独一无二的特性决定了房地产评估的不可比较性，而且类似房地产的详细收益信息不可能很容易得到。因此，笔者建议可以借助企业价值评估中对无形资产价值的处理来评估房地产收益中无形资产所带来的收益，也就是将无形资产在房地产中的地位及其对房地产收益的贡献尽可能量化出来，用房地产整体收益表示出来，这样做虽然需耍准确地把握无形资产在房地产中的作用，但是，避