房产商怎么逃税.doc

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1、房产商怎么逃税?　　当房价一路高歌、越来越多的人感叹买不起房的时候，说房地产开发商们不赚钱恐怕没有人相信，但事实上这些一掷数亿元拿一块地皮的开发商们在税务部门表现出来的却是另一张面孔。杭州市税务部门在近期检查中发现，账面上赢利的房地产公司只有极少数，七成开发商账面上反映出来的是微利甚至亏损。是房地产开发商们违背最基本的经济规律做着赔钱生意，还是另有他由？这里面究竟有着什么内幕？    　　现象一　　　房地产业是偷税最严重的行业之一    　　去年，杭州市西湖区国税局对辖区内的内资房地产企业做过一次

2、调查。在按期进行2003年度企业所得税汇算清缴年度申报的4家企业中，账面反映盈利的只有1户，有3户是亏损的。“资料非常混乱，缺乏原始计税依据，连企业财务人员都不知道是怎么做的账。”西湖区国税局相关人士表示。    　　而这似乎完全与现实中欣欣向荣的房地产业不相吻合。作为杭州传统的高教区和主城区之一，拥有70多万常住人口和几十万的流动人口的西湖区早已成为开发商们瞄准的热土。去年，城西是楼市中最受追捧的板块之一，二手房市场上出现的10000元/平方米的价格足以证明它的含金量，目前城西在建的楼盘也不下十

3、个。    　　“账面亏损的背后就是偷税。”杭州市税务部门人士表示，房地产行业已经成为偷税最严重的行业之一。    　　在杭州市国税局去年下半年的一份自查名单中，有近三分之一是房地产开发商，其中不乏知名企业。去年上半年，杭州市地税部门对156家房地产企业开展“责成自查”，其中150个单位进行自查后，发现有问题的108家。这次自查发现应补各项地方税费高达1.5亿元。    　　现象二　　这些开发商是怎样偷税的    　　房地产业是现行税收体制下纳税种类最多的行业，而房地产的建设周期相对较长，要逐项清

4、算有很大难度。部分房地产开发商就想出了种种偷税的手段。    　　手段一：拖延时间逃税    　　案例：城西某老楼盘，由于交付已有些年头，原本白色的墙体已经略微发黄。但是这个楼盘的最后几套房子直到最近才卖出去，比最早搬入这里的居民整整迟了十年。这并不是这房子卖不出去，而是开发商有意拖着不卖。    　　点评：这是开发商们惯用的伎俩。杭州市国税部门表示，现行所得税政策规定，以预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按15%的利润率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税

5、，待开发产品完工时再进行结算调整。西湖区国税局的调查显示，辖区内12家房地产企业中有10家在经营过程中采取预售时就确认收入的方法，但从楼盘开发、竣工到售完为止，有的长达10年之久。而通常情况下，一个楼盘从开发到交付也不过两年时间。    　　而按照《土地增值税暂行条例》的规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税，房地产公司留下一两套房子不卖出去，整个项目就不能进行决算，以此逃避土地增值税的清算。    　　手段二：滚动开发账面亏损    　　事例：下个月要土地竞标了，资金却还不够，为

6、了拿到看中的那块地，杭州某房产公司老板动起了脑筋。滨江的楼盘已经卖出两百多套了，算算也赚了不少了，这笔钱正好可以拿来周转一下。于是，在税务部门还没有决算之前，先用前个项目赚来的钱做下一个项目，虽然楼盘一个又一个地交付，但从账面上来看，这个房地产公司却是一直亏损的。    　　点评：用这种方法来瞒报收入和利润也是常见的一种偷税手段。税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨时间、跨地域滚动开发，流动性比较大，容易造成亏损的假象。    房地产企业的流动性还表现在另一方面。不少开

7、发商拿到一个项目成立一个新公司，等这个项目完成后，新公司也就注销掉了。如浙江某集团在从事某职业技术学院的开发经营时就专门注册了一个房地产开发有限公司。税务部门人士表示，这是近几年来，房地产行业的一种新动向，这类企业很容易发生漏税现象。    　　手段三：财务混乱造成税款流失    　　案例：这是一家新办房地产公司的账目：广告费100万元、宣传费40万元、业务招待费30万元……这些都已经直接列支或白条入账了。按照规定，新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的

8、广告费、业务宣传费和业务招待费应结转以后年度，按规定的标准扣除。    　　点评：财务管理混乱是很多房地产公司存在的通病，房地产开发从征地拆迁到项目竣工、售完的整个过程，业务内容非常复杂，不少企业趁机做手脚。财务管理混乱导致企业成本无法测算，造成了税款的大量流失。    　　分析　　房产商肆意偷税的背后    　　部分房地产开发商偷税已经成为业内公开的秘密，不外乎金钱诱惑，但从另一方面来说，现行体制的一些不足也给他们创造了偷税的可能。比如清算土地增值税的规定让他们有漏洞可以钻；房地