常用房地产企业财务分析的指标-韩磊.doc

《常用房地产企业财务分析的指标-韩磊.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、1.存量资产周转率=当期总收入(或销售回款)/上一年末存量资产额(或总资产)，由于当期收入一般来源于上一年度的存量资产，因此反映企业在一定时期内对存量资产的开发力度；2.短期风险头寸=存量资产周转率-流动负债率(流动负债/总资产)，反映企业一年内到期的短期负债中有多少不能够通过经营性现金流来偿还；(杜丽虹：最后总结一下，如果说你的土地储备战略和运营效率已经确定，对于地产企业来说，要管理好短期风险头寸就要根据存量资产周转率的情况制订融资战略，使资本结构和资产结构相匹配，如果你右边的长期负债和股权分析能力有限，就要根据资本能力的局限决定资产负债表的储备也好，开发也好，使开发周期

2、和盈利周期相匹配。我今天主要的考虑的是一年内的结构匹配，由于宏观调控的政策可能比一年长，所以也要关注两年、三年、甚至更长时间的结构匹配)3.现金比率=现金/总资产，短期风险头寸的辅助指标，多在短期波动预期强烈时采用4.净负债资本比=(银行贷款+发行债券+可转债-现金及等价物)/权益资本，直接反应企业的资本充足情况指标汇总　　一、变现能力比率1、流动比率=流动资产÷流动负债　　2、速动比率=（流动资产－存货）÷流动负债　　3、营运资本=流动资产－流动负债　　二、资产管理比率　　1、存货周转率（次数）=主营业务成本÷平均存货　　2、应收账款周转率=主营业务收入÷平均应收账款　　

3、3、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数　　三、负债比率　　1、产权比率=负债总额÷股东权益　　2、已获利息倍数=息税前利润÷利息费用=EBIT/I　　四、盈利能力比率　　净资产收益率=净利润÷平均净资产　　五、杜邦财务分析体系所用指标　　1、权益净利率=资产净利率×权益乘数=销售净利率×总资产周转率×权益乘数　　2、权益乘数=资产总额/股东权益总额=1+（负债总额/股东权益总额）=1/（1－资产负债率）　　六、上市公司财务报告分析所用指标　　1、每股收益（EPS）=（EBIT－I）（1－T）/普通股总股数=每股净资产×净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适

4、用）　　2、市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益　　3、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数　　4、股利支付率=股利总额/净利润总额=市盈率×股票获利率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）　　5、股票获利率=普通股每股股利/普通股每股市价（又叫：当期收益率、本期收益率）　　6、股利保障倍数=每股收益/每股股利　　7、每股净资产=年度末股东权益/年度末普通股数　　8、市净率=每股市价/每股净资产　　9、净资产收益率=净利润/年末净资产　　七、现金流量分析指标　　（一）现金流量的结构分析　　经营活动流量=经营活动流入－经营活动流出　　（二）流动性分析（反映偿债能力）　

5、　1、现金到期债务比=经营现金流量净额/本期到期债务　　2、现金流动负债比（重点）=经营现金流量净额/流动负债（反映短期偿债能力）　　3、现金债务总额比（重点）=经营现金流量净额/债务总额　　（三）获取现金能力分析　　1、销售现金比率=经营现金流量净额/销售额　　2、每股营业现金流量（重点）=经营现金流量净额/普通股股数　　3、全部资产现金回收率=经营现金流量净额/全部资产×100%　　（四）财务弹性分析　　1、现金满足投资比率　　2、现金股利保险倍数（重点）=每股经营现金流量净额/每股现金股利　　（五）收益质量分析现金营运指数=经营现金的净流量/经营现金毛流量比率分析法相

6、关指标详解（1-7）1、变现能力比率　　变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。  财务分析表（1）流动比率　　公式：流动比率=流动资产合计/流动负债合计　　企业设置的标准值：2　　意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。　　分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。　　（2）速动比率　　公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/流动负债合计保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收

7、票据+应收账款净额）/流动负债　　企业设置的标准值：1　　意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。　　分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。　　变现能力分析总提示：　　（1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。　　（2）减