西成忆树全案策划执行方案.doc

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1、第一章市场分析一、区域概述（一）区域背景：受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题已经得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 其实，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得

2、优势。 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就可以看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。 （二）区域配套：在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿

3、园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。（三）区域交通：同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上已经开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特

4、别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多条公交线途经这片区域综述：投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢，有望使石景山区的居住环境大为改善，加上八大处高科技园区的新鲜出炉，五环路的使用等较多利好因素，被称为“京西明珠”的石景山已经成为西部地区地产的新热点―― 二、市场调研进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的空缺，避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。（一）区域调查及竞争对手的确定根据本项目所处的位置及周遍项目的分布特征，确定影响它的相关区域及竞

5、争对手有：田村区域——尚城一期，兰德华庭杨庄区域——西现代城，御景山二期，宏鑫家园鲁谷区域——时代庐峰，京汉旭城（二）竞争项目产品分析1、户型比例分析表：2—1区域项目名称平层跃层合计一居二居三居四居田村尚城（一期）9112625517455比例14%28%56%∕2%兰德华庭（一期）12705030∕162比例8%44%31%17%∕杨庄西现代城（一期）153204153∕∕510比例30%40%30%∕∕宏鑫家园1419614∕∕224比例7%86%7%∕∕御景山（二期）100290136∕∕526比例19%56%25%∕∕鲁谷时代卢锋9638419

6、2∕∕672比例15%58%27%∕∕京汉旭城∕∕∕∕∕∕比例∕∕∕∕∕∕由表2—1可见，本项目周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的供应量较少，四居、跃层的供应最少几乎为零从居室的供应量上分析可以看出该区域的客户需求多还是以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主居住方式多为自住型,投资概念模糊2、户型面积分析表：2—2区域项目名称平层跃层一居二居三居四居田村尚城（一期）41㎡85/93/131㎡134㎡∕243㎡兰德华庭（一期）70/80㎡100㎡141/180㎡201㎡∕杨庄西现代城（一期）40/50㎡81

7、/97/103/109㎡113/137㎡∕∕宏鑫家园67㎡90/96㎡131㎡∕∕御景山（二期）66/70㎡104/107/117㎡133㎡∕∕鲁谷时代卢锋57㎡97/107/116㎡146/145㎡∕∕京汉旭城∕∕∕∕∕由表2—2可见，一居户型面积在40—70平米之间，其中以50—60平米项目为主田村区域和杨庄区域一居的供量较大二居户型为多数项目的主力户型面积在80—131平米之间，其中以90—100平米左右项目为主。三居户型面积在113—145平米之间，其中以130—140平米左右项目为主。四居户型是供量最少的产品户型面积在200平米左右l通过以上户

8、型面积分析可以观察出该区域的客户需求以经济实用型为主，从其总价分析：一居总价承受