海南地产海景别墅营销方案.doc

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1、金滩国际旅游岛度假园投资意向与分析市场分析A京岛发展趋势1、国际旅游岛AAAA进入基础性的发展阶段，特别是基础设施改造力度加大，各种配套日趋完善。2、京族文化和海洋文化的紧密结合。3、国家AAAA级景区，养生长寿之乡、热带海岛度假胜地等。4、环岛路、自由贸易区、娱乐区和免税品试点等等有利趋势。B旅游资源优势1、稀有热带风情资源，适宜气候、大海、热带雨林每年为金滩带来约100万游客，且这个数字在持续增长，创造了巨大的经济效益。2、随着无国界旅游度假岛的提出和建设，游客客源结构发生变化，高端游客和海外游客日趋增多。3、进入金滩开发的开发商增多，且开发配套日趋完善，为本地地产树立高

2、品质的形象。C金滩海岸优势1、金滩作为近东盟各国最近的海滩，是广西的政治、经济、文化窗口，在国际旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。13.9公里海岸将建设成为集行政服务、外贸经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等多功能元素为一体的未来现代化海滩新核心区。1、金滩海岸介绍：拥有占地面积3000亩的大型高尔夫球场，广西最漂亮的原生态海景，13.9公里纯天然优美海岸线……2、金滩海岸区位优势和交通优势：高铁站及码头和未来的跨海大桥都规划其中，是连接外界的门户，金滩海岸兼有黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、时尚娱乐中心、国际自由贸易中心的“

3、一带四中心”功能定位，其已经具备一流的生态景观，迫切需要一流的建筑景观和一流的功能设施来进行配套。D金滩海岸房地产格局1、金滩海岸刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥有“天、海、湖、园、岸、林”的天赋优越热带自然生态环境，是目前海边生态旅游资源保存最完好的区域之一，众多高品质项目订位于此，该板块未来高品质生活的竞争将异常激烈，但同时也带来更完善的配套和高端人气。2、金滩海岸2010年下半年掀起开发投资热潮，旅游地产开发已经颇具人望，但远未发展成熟，且开发模式和推广销售模式雷同，因此挑战与机遇并存。产品分析产品优势：1、项目优势：地处将建设成一流国际海岸，拥有珍惜

4、海景的中国金滩。2、项目结构：以原始股份合作模式，独创超低价“百万元海景别墅”神化，与动则几千万上亿的海边别墅相比，有明显的投资优势和巨大的价值体现。3、产品优势：天生的别墅土壤，具有无可复制的稀缺环境气候等,另外产品带精装修，对于外地及工作应酬繁忙客户有极大吸引力。4、一线海景，强烈满足渴望“面朝大海，春暖花开”的客户，吸引力足够强。产品机会：1.意向客户增多：随着国际旅游岛的建设，越来越多人倾向于海边置业投资。2.海景别墅因其稀有，更成为一种品质与身份的象征，特别是绿色生态环境对那些渴望返璞归真的“精神领袖”和富贵的“成功人士”有极大吸引。客户群分析1、客户特征：除此次营

5、销针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，客户主要为二次及以上置业，有较好的收入和较高的社会地位，年龄在35-65岁左右，社会的中坚力量，注重生活方式和生活品质，主要用于旅游、休闲、娱乐、度假、养生、养老和投资。2、客户分布，考虑别墅客户外源化，岛外客户占90%左右，核心客户主要集中在北京、上海、广州、杭州等大城市，还有东北很多因为宜人气候原因选择购买。广西本土客户及高品质生活追随者。3、客户需求：客户渴望享受高品质的生活，追求休闲、健康的度假或养老方式，看重优越和稀有的自然资源，优越的建筑品质，完善的配套及高品质的物业管理，便捷畅达的交通，高素质的居住氛围和

6、合理的可接受的价位。而此次针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，可能更关注开发商品牌，后期物业管理，相关产品品质。综上所述，因稀有自然资源，宜人气候，及国际旅游岛带来的国际化视野的财智，会吸引越来越多高层次人士过来金滩投资和置业，对项目有相当的机会。但在金滩海岸区域楼盘中，自然环境不具有唯一性，产品同质化严重，同时本项目占地较小，产品种类及配套无法突出优势，也很少有楼盘能满足客户的精神层面需求，建议挖掘品牌及服务附加价值，主打文化牌，譬如目前京族文化复兴，可依据京族文化的精神为依据，倡导“民族风、东盟情”，体现“海天共融、天人合一”的境界，给精神以重生，占据

7、精神的至高及休闲度假的极致。开发意向项目模式（股份合作）考虑中央对金滩发展规划方向是到2025年基本建设完成，时间跨度还有10多年之久。作为本地发展的投资项目，建议以合作开发为主。投资开发商与土地拥有者共同出资投资建设，按各自资源和出资优势核算成本，明确各自股份比例，针对项目成立独立的项目公司进行管理和核算。投资预算：以250亩集体土地为资源，计划40%作为配套设施建设，60%作为主要群体使用，可建设300-350套300--800平方米的别墅群，总投资额在￥3亿元人民币左右。开盘仪式（仪式与风情联动，