物业财务管理基础 教学课件 作者 孙晓静 梁瑞智 主编 王华新 副主编第二章.ppt

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1、第二章影响物业企业财务管理的基础【学习目标】通过本章的学习，对资金时间价值和风险价值观念有一个全面、深刻的理解和掌握，会进行相应的计算。本章重点介绍资金时间价值观念和风险价值观念，这是财务管理所需具备的两个基本观念。它们对于证券估价、筹资管理、营运资本管理等都有着重要影响。因此，在研究各项具体的管理内容之前，有必要研究一下资金时间价值和风险价值的基本概念及有关计算方法。第二章第一节资金的时间价值现代财务管理必须树立两个基本价值观念，即资金的时间价值和投资的风险价值。企业财务管理的活动中，资金的筹集、资金的投放、资金的分配都必须考虑资金的

2、时间价值和资金的风险价值。第二节风险及其衡量物业企业财务活动经常是在有风险的情况下进行的。企业冒着风险去投资，而获得的超过资金时间价值的额外收益，称为投资的风险价值，或称风险收益、风险报酬。第一节资金的时间价值一、资金时间价值的概念资金时间价值是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值。通常情况下，资金的时间价值是指在没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。由于竞争，市场经济中各部门投资的利润率趋于平均，企业在投资某一项目时至少应该取得社会平均的利润率，否则不如不投资。由于资金时间价值的计算方法与利息的计算方法相同，因而人们

3、常常将两者混为一谈。实际上，利率不仅包括时间价值，而且也包括风险价值和通货膨胀的因素。国库券或政府债券几乎没有违约风险，如果通货膨胀很低，则国库券或政府债券可视同资金时间价值。二、资金时间价值的计算有关资金时间价值的指标有许多种，这里着重说明单利终值和现值、复利终值和现值、年金终值和现值的计算，以利息率表示资金的时间价值。同时，为了方便起见，假设资金的流出和流入是在某一时期（通常为一年）终了时进行。c（一）单利终值和现值的计算单利的终值就是本利和。在单利方式下，本金带来利息，利息必须在提出以后再以本金形式投入才能生息，否则不能生息。例2

4、-1：现在的1元钱，年利率为10%，从第1年到第5年，各年年末的终值可计算如下：1元1年后的终值=1×（1+10％×1）＝1.1（元）1元2年后的终值=1×（1+10％×2）＝1.2（元）1元3年后的终值=1×（1+10％×3）＝1.3（元）1元4年后的终值=1（1+10％×4）＝1.4（元）1元5年后的终值=1（1+10％×5）＝1.5（元）因此，单利终值的一般计算公式为F=P(1+i×n)式中P——现值，即0年（第1年初）的价值；F——终值，即第n年末的价值；i——利率；n——计息期数。现值就是以后年份收到或付出资金的现在价值，可用

5、倒求本金的方法计算，由终值求现值，叫做贴现。（二）复利终值和现值的计算在复利方式下，利息在下期则转列为本金，与原来的本金一起计息，即通常所说的“利上滚利”。例2-2:某人将10000元投资某项目，年报酬率10%，从第1年到第5年，年末的终值可计算如下：一年后的终值＝10000×（1+10%）＝11000（元）二年后的终值＝11000×（1+10%）＝10000×（1+10%）×（1+10%）＝三年后的终值＝12100×（1+10%）＝四年后的终值＝13310×（1+10%）＝五年后的终值＝14600×（1+10%）＝因此，复利终值的一般

6、计算公式为F=P×(1+i)式中P——现值，即0年（第一年初）的价值；F——第n年末的价值；i——利率；n——计息期数。复利现值是指以后年份收到或指出资金的现在价值，可用倒求本金的方法计算。复利现值的计算公式为：P=F×(1+i)和，分别称为复利终值系数和复利现值系数，其简略表现形式分别为（F/P,i,n）和(P/F,i,n)。在实际工作中，可以查阅相关系数表。例2-3:如果你有100000元，你很想买一辆新汽车，但那辆汽车价值130000元，假如利率为9%，现在你必须投入多少钱才能在两年后买到那辆汽车？你现在的钱够吗？假定汽车价格保持

7、不变。我们必须知道的两年后的130000元在今日的现值，假定利率是9%，则P=130000×(1+9%)=130000×0.8417=109421(元)即使你愿意等待两年，你现在也还差9421元。（三）年金终值和现值的计算年金是指等额、定期的系列收支。如分期付款赊销、发放养老金、分期付工程款、每年相同的销售收入等。按收付的次数和支付的时间划分，年金有以下几类：普通年金（又称后付年金）、预付年金（先付年金）、递延年金和永续年金。1．普通年金，又称后付年金，是指各期期末收付的年金。例2-4:每年存款1元，年利率为10%，经过3年，年金终值如

8、图2-1所示。01年末2年末3年末1=(1+10%)1.100=(1+10%)1.210=(1+10%)220图2-11元年金3年的终值普通年金的计算公式为：F=A(1+i)+A(1+i)+...+A(1+