听专家老总谈房地产融资渠道.doc

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1、2008天津春季房地产交易会专家老总谈房地产融资渠道2008年4月28日   新浪房产 图为天津宇轩投资咨询有限公司董事长张伟力先生和南开大学房地产金融研究中心徐保满女士合影留念　　主持人：各位网友、各位现场的朋友，大家下午好！这里是2008天津春季房地产交易会现场，本次房交会我们新浪天津房产作了以2008年“乐居、乐业、乐生活”为主题的系列访谈，本次访谈是我们“2008乐居、乐业、乐生活”系列访谈的第十次访谈，也是我们本次主题访谈的最后一次访谈。　　今天访谈我们很荣幸地邀请到天津地产业的资深人士，这位是南开

2、大学房地产金融研究中心徐保满老师，徐老师您好！这位是天津宇轩投资有限公司董事长张伟力先生，张总您好！欢迎来新浪作客。　　本次我们访谈的主题是“2008乐居、乐业、乐生活”。在开始我们今天正式的访谈之前，我想先和大家聊一组数字，这组数字是30、20和10。“30”是指我们中国改革开放30年，“20”是指我们这个房地产改革的20年，“10”是指我们取消福利分房的10年。我想也正是这10年，是中国房地产行业飞速发展的十年。　　我这儿有一组数字，很能说明这个问题。下面我把这组数字给大家读一下。1991年商品房建设投资

3、243亿，1997年全国房地产开发投资3106亿，到2007年房地产开发投资就高达25280亿。我想这组数字很好地给我们说明，在这10年当中房地产发展是一个高速发展的时期，就像上了一个高速路的快车一样，在飞速地奔驰。　　我们尖端地回顾了一下行业的发展历程，我想两位老师在10年的过程中，在自己这么久的从业经历过程中，肯定对这个时期的一些事实包括政策等有很深的自己的一些感受。我想是不是请两位给我们聊一下。图为天津宇轩投资咨询有限公司董事长张伟力先生在接受专访　　张伟力：真的是快，10年了。我现在脑子里印象，刚才主

4、持人在说30、20、10的时候，我马上想到97年的时候，当时取消福利分房，当时那个时候的很多认识的开发商的朋友，都在讲以后的房地产没的做了。以后跟以前的模式发生了一个非常大的变化。因为之前都是以这种政府的团购或者政府的定向开发，甚至企业自行的开发为主。而之后，转变成以个人购房、市场化运作为主的潮流。　　事实上，我们看97年之后，应该讲，我们的开发量增大了，房子的品质也明显的提升了。并没有像当初想象的那样，洪水猛兽般地这个行业不复存在了，反而是一路走来，越走越好。　　在下一个结点，我印象就是在03年土地试行招拍

5、挂之后，这个时候，把从原来的以拿地非市场化、不规范的行为转变成逐步规范，市场公开透明招拍挂的形式，在那个时期，前后有个节点，节点上可能有好多遗留土地、存量的土地，通过这几年的消化，这些土地基本上已经差不多消化完毕了。　　应该讲，2004、2003年这又是一个近期发展的一个重要的节点。在这个节点下，实际上也是引来了一个我们在05、06包括07年我们看到市场空前的高捉，甚至讲有点儿过热。归根结底，我觉得还是市场的力量在推动所有的参与进来的开发商、产业链上的参与者，大家在不断提高品质，提高创造力，提高服务水准，再去

6、挖掘更好的产品的附加值，才会造成了今天房地产市场百花齐放这样一个局面。　　这是我想这些年给我最深刻的印象。图为南开大学房地产金融研究中心徐保满女士在接受专访　　徐保满：我的感觉，这十年是我们国家房地产市场快速发展的十年。在这个房地产市场快速发展的过程中，也可以说是我们的百姓逐渐地成熟的十年。过去我们百姓还是有计划体制的痕迹思想意识，在住房问题还有这种依赖思想，靠单位分、政府分。那么逐渐地慢慢地就随着房地产市场化程度的推进，我们也越来越接受市场，这个房屋商品化的理念，在接受这种理念的过程中，也逐渐地面对市场的现

7、实在历练了老百姓。　　比如说一开始，在这个进入市场的时候，人们在选房时，我们看到这十年人们对这个房屋品质的选择是越来越高。百姓的识别房屋品质、品位的能力也越来越高。这样也促进了老百姓的成熟，也促进了房地产开发商开发水平的提升。比如，过去人们注重的是面积，对周边的环境、噪音、绿化，有所忽视。　　我记得在九几年的时候，人们选的商住两用房觉得方便，但是现在又觉得宁静度不够。对品质和环境的这种认同和选择的水平是越来越高。这样也促使房地产开发企业去开发好的楼盘，来创自己的品牌。这就是说是一种互动的，市场往前推动，促使了

8、百姓的成熟。百姓的成熟又促动了房地产开发商的开发技术和开发水平的这种提升。　　另外，也推动了这个以房屋相关的一些产业尤其是房地产金融产业的大步地向前推进。房地产金融产品在不断创新，它的服务水平在不断提升等等。我觉得市场还是走向成熟的。老百姓在市场经济下也走向成熟。再者，我们房屋的品质也将走向成熟。　　随着国家宏观调控特别是2003年6月份121号文件发布一直到现在，中央对房地产市场的监控的力度，也在