房地产细分市场客户及关键成功因素分析报告final.ppt

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1、——ABC品牌战略规划报告之二ABC房地产细分市场客户与关键成功因素分析-1-ABC业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市运营商1ABC把未来三年的战略目标确定为各种类型大片土地的综合开发2ABC将成为土地综合开发的城市运营商，重点目标是大块土地综合开发项目，而零星土地开发项目则成为战略补充3ABC将充分利用目前土地一级开发的有利时机实现高速发展4ABC将基于上述公司发展战略全面导入品牌战略-2-由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先对ABC的产品、细分市场客户进行研究ABC集团的业务大块土地综合开发零星土地开发物业

2、管理ABC集团可能的产品？住宅、酒店、写字楼、商业物业…物业管理服务-3-目录大片土地综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素-4-为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种房地产主导功能，并将它们进行组合，理论上可得出255种产品主导功能旅游商业商务住区文化娱乐休闲体育产业会展教育将这八种主导功能进行组合，理论上可以组合出255种大片土地开发的产品，其中大部分是有效产品形式-5-示例两两组合可得出的有效产品居住+商业居住+旅游居住+文娱居住+教育商业+旅游商业+文娱旅游+文娱文娱+教育商

3、务+产业产业+会展…三三组合可得出的有效产品居住+商业+旅游居住+商业+文娱居住+旅游+文娱居住+旅游+教育居住+文娱+教育商业+旅游+文娱旅游+文娱+教育商务+产业+会展商务+产业+旅游居住+商业+商务…更多重组合得出的有效产品居住+商业+旅游+文娱居住+商业+旅游+教育居住+商业+文娱+教育居住+旅游+文娱+教育商业+旅游+文娱+教育商务+产业+会展+旅游居住+商业+旅游+文娱+教育…-6-按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种商务商业旅游文化娱乐休闲体育住区高收入阶层中产阶级

4、低收入阶层会展教育郊区城区区位主导功能城市住区1城市中心商务区2城市中心商业区3X（非主流）高尚超低密度住区4郊区宜居小城镇5经济适用房社区6边缘商务区7旅游小城镇8产业园9大学城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）产业城市住区1-7-复合主导功能的有十五种住宅+商业+文娱商务+商业+住宅住宅+商业旅游+住宅+商业商务+商业+文娱城区区位主导功能建外Soho15华侨城模式14世纪城模式13六本木模式12泰达城模式11产业+会展+住宅产业+住宅商务+住宅+商业商务+商业+文娱住宅+文娱住宅+

5、旅游+文娱郊区万科东丽湖模式22泰晤士小镇模式21钱江新城模式20拉德芳斯模式19加州工业城模式18安亭汽车城模式17产业+文娱+住宅京津新城模式23综合天津老城厢模式16综合卫星城25会展+住宅+商务张贵庄模式24商业+文娱X（非主流）-8-咸水沽镇项目举例例如：ABC公司目前的天津津南区咸水沽镇项目，根据地块条件和周边环境可能将其定位为：“高档住区+商务+商业+文化休闲娱乐”，并形成特色，即是一种产品模式-9-下面对25种主流产品模式做以介绍1、城市住区-10-城市住区是指在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域模式名称城市住区功能定位在城

6、区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域物业组合以住宅为主，配以社区商业、教育、医疗、交通的完备的生活设施目标客户群城市中产阶级和富人特点物业构成以住宅为主，住宅可以是单一类型，但更多的时候是多种形式的住宅并存，以保证项目的市场承载；对于ABC来说在二、三线城市存在着较大的运营新兴城市住区的机会-11-城市住区举例——上海新江湾城简介项目名称：上海新江湾城区位：新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路开发面积：9.45平方公里运营商：上海城投、部队定位上海知识型、生态型城市住区功能以居住为主，辅带休闲、教育、商

7、务等功能功能分区分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务6大板块，其中主要功能是居住物业构成以中、高档住宅为主体（包括低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅），配以文化中心、体育中心、学校、邻里中心、卫生中心、地区级商业中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服务设施-12-2、城市中心商务区-13-城市中心商务区是指在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区模式名称城市中心商务区功能定位在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区，具有一流的商务环境，是高档商务的象征物业组合以高档写字

8、楼为主，以及酒店、商业广场、公寓和完备的商务配套设施目标客户群国内外实力雄厚的大企业特点一般处