房地产开发企业的成本核算科目.doc

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1、房地产开发企业的成本核算科目Ⅰ、开发产品计税成本支出（也就是开发成本）内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。一、土地征用费及拆迁补偿费设科目“土地成本”，将与土地征用及拆迁补偿有关的费用计入该科目，开工建设投入使用时按开工建设面积结转至建筑成本。为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费（土地闲置费企业所得税前可扣除，计算土地增值税时不能扣除）、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动

2、迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。注意：拆迁补偿费是必须实际发生，支付给单位的拆迁补偿费一定要有拆迁补偿协议并取得对方开具的发票，如果是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。二、前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标

3、准估算。（具体的包括规划费用、设计费用、项目可行性研究费用、水文费用、地质费用、勘探费用、测绘费用、七通一平支出、其他支出包括土方回填及临时用电安装等）三、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，直接费由直接工程费和措施费组成。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费

4、。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不能计入房地产开发成本四、基础设施建设费包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。具体包括：开发小区内道路、供水工程支出、供电工程支出、供气工程支出、排污工程支出、排洪工程支出、通讯工程支出、照明工程支出、环卫工程支出、绿化费用、消防工程支出、其他设施工程发生的支出（其中：防空地下室易地建设费、有限电视安装工程款、防雷设施检测费、对讲系统及防盗门安装

5、）。五、公共配套设施费房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。具体包括：物业管理用房费用、变电站费用、热力站费用、水厂费用、居委会用房费用、幼儿园用房费用、学校用房费用、托儿所用房费用、公共厕所费用、自行车棚用房费用、邮电通讯用房费用、其他非营业性公共设施费用。六、开发间接费开发间接费指企业在开发现场为直接组织和管理开发项目所发生的，不能确定其为某项开发产品所应负担的金额，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括工资、福

6、利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他开发间接费用。最终要按照适当的分配标准将它分配计入各项开发产品的成本中去。Ⅱ、管理费用、财务费用、销售费用一、管理费用企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的期间费用，与产品开发没有直接的联系，不需要分配到产品开发成本中，而在期末直接结转计入本年利润。主要包括：工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、公司经费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。二、销售费用广告宣传、销售代理费、其他销售费用。在期末直接结转计入本年利

7、润。三、财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损益），在期末直接结转计入本年利润。