从化温泉镇市场调研报告.ppt

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1、广东中原地产代理公司2011年4月27日从化温泉镇市场调研报告目录1、政策对从化市场影响2、从化房地产市场分析3、温泉镇区域市场分析4、项目发展方向建议1、政策对从化市场影响广州2月底出台限购细则，广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。广州国八条从图中可见，从化楼市成交具有一定的波动性，一般国家调控政策之后的2-3个月后会出现成交的高峰，即经过政策观望期后，

2、除了本地客户重新回到市场外，也使更多的广州客户逐渐流入从化市场。3月底，从化公布房价控制目标，表面上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会被纳入限购的范围。据了解，从化市楼盘基本以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，若然实施限购，对于从化市场的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令项目未来开发的风险骤然增大。政策小结现时的房地产政策对于从化市场而言，基本是利好的；但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加；因此，

3、建议本项目应尽快开发。2、从化房地产市场分析从近几年的供求情况来看，从化房地产市场处于快速发展的阶段近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，上半年受到抑制后，2010年下半年成交放量增长。成交价格保持稳中有升。目前从化房地产市场的发展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。本案3、温泉镇区域市场分析现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供应量偏少，片区处于初步开发阶段，开发强度不大。富力泉天下本案居礼润园方圆。明月山溪

4、望庐美谷项目在售货量方圆明月山溪96套富力泉天下220套居礼.润园46套望谷.美庐88套合计450套多个品牌开发商开始进驻区域，且开发规模普遍较大，显示市场对于区域的发展潜力比较看好的。片区项目都是别墅+小高层的组合。小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的需求，别墅产品主要面向广州中高端的投资客户。较为丰富的产品线，可以最大限度满足市场的需求，分散项目的开发风险。项目开发商占地面积建筑面积产品组合方圆明月山溪方圆地产43.2万㎡31.5万㎡小高层+别墅（双拼、独栋）富力泉天下富力地产79.9万㎡52.9

5、万㎡小高层+别墅（联排+独栋）居礼润月广州家化置业7.3万㎡1.6万㎡小高层+别墅（双拼+独栋）望谷.美庐乾基实业8.9万㎡4.5万㎡别墅+小高层（后期开发）项目建筑风格方圆明月山溪中式风格富力泉天下现代简约风格居礼.润园现代简约风格望谷.美庐东南亚风格建筑风格方面，在售项目各具特色，以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群，但与周边环境的契合度欠佳，略显突兀。考虑到温泉区绿化率高，又有温泉和历史作为重要卖点，结合度假型客户追求绿色生态、体现大自然、与自然相融的需求，项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环

6、境，怎样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体，让住户尽情享受大自然。目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同，主要是生态山水、温泉、配套、物管等，创新能力有所欠缺，客户对项目的辨认度偏低，品牌开发商有一定的先天优势。在景观资源共享、外部环境类同的区域内，自身产品的创新往往是项目成功的关键，如建筑风格、户型、生活形态等的创新，这方面方圆明月山溪优势比较突出，明月山溪在户型设计上的创新赢得众多客户的喜爱。项目卖点方圆明月山溪原态山水、私家泳池、度假配套、创新户型、品牌富力泉天下生态公园、赛马场和高尔夫球场、温泉、物

7、管服务、品牌居礼润园温泉、产品细节、生态山水望谷.美庐温泉、生态山水、便捷交通、五星级服务在售别墅单位面积大部分在400㎡以下，集中在200-400㎡的面积段；其中200-300㎡的产品市场供应量最大，占比超过50%，主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资度假，市场的需求量较大。从产品的消化情况来看，除了明月山溪外，其余别墅项目的消化速度都较慢；一方面是调控政策不断加码，市场观望气氛比较浓重；。项目消化情况方圆明月山溪前期的文明里、诗书里已基本售罄，明月里新一期五一将推出96套，现已基本认筹完毕。富力泉天下新一

8、期紫檀山推出212套，未售112套，消化率约47%居礼.润园共推出46套，消化率仅50%望谷.美庐新一期推出88套，仅售10套，消化率约11%价格对比温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一，基本以吸纳广州地区的投资度假客户为主，本地市场对别墅产品的需求较小，局限于部分本地中高端客户，洋房产品则可以吸引到一定量的本地客户。明月山溪由于品牌和小面积户型的关系，对本地购房者的吸引