策源西安东航公园天下期市场推广攻略.ppt

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1、[封天下]东航·公园天下Ⅱ*08市场攻略往前看Ⅰ期:公园说ParkLife公园地产：地段位置优势最大化公园生活，观邸、全景公园｜天下<案名即战略>往后看Ⅱ期:天下论“2008主调：中国的天下”“2008奥运中国年”*2008年奥运会是中国在世界的舞台，是中国最值得自豪的一年；因而，在全世界的关注下，中国希望成为世界关注的中心，世界经济关注的中心、世界投资关注的中心；因而，对于2008年，中国地产不可能天天让外界关注中国“地产调整年”，中国地产不可能出现更多负面的政策信息；因此，08年对于整个中国地产来说，面临的是世界的机遇，热切期盼、利好心理，局势乐观；“2008-

2、2010：地产黄金年”*2008年奥运年、2009年大寿年、2010年世博会，中国地产将会面临百年难遇的“黄金年”，2008年-2009年被称为中国地产自1987年以来第1次高峰“黄金年”，中国地产将与以往的发展历程完全不同，中国地产不再是中国地产，而是必将形成全新的地产发展局面；对于发展商而言，中国地产“黄金年”是绝佳的发展机遇；其必将形成中国地产新一轮的发展机遇；“西安一日，中国千年”*西安，中国六大古都之首，中国历史上绝无仅有的十三朝帝都，世界四大文明古都之一，是文明中外的旅游中心城市，有着悠久的历史积淀和丰富的人文资源。西安市第四轮城市总体规划拟定，以“九宫

3、格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”为未来中心城市发展模式；建设“特色西安”发展迅猛。在08中国奥运年，中国经济年的时代大背景下，西安千年帝都必然为世界关注，城市价值空前提高，西安地产将迎来新一轮的时代机遇，风云再起，谁得天下？“2008使命：东航的天下”“为荣誉而战”关键词：西安。东航地产。东航集团。栗总、韩总、吴总。*公园天下项目不仅仅是一个地产项目，而其事关东航地产品牌，事关东航系整个集团的西部地产标志之一；作为东航置业进军西安的首发之作，更事关东航地产全国战略版图；因而，公园天下不仅仅是地产销售的战术之战，更是为东航系地产品牌荣誉而战的战略之战；08年必须通

4、过2期完满收关，实现项目整体的成功运作，力创品牌天地，奠定其西安地产地位与后续空间。“2008决战：真正天下之争”“为完胜而战”*事关完胜全局：06年9月底一期开盘、07年5月公寓内部认购基本实现1期销售胜利；2期08年仍541套，其中包含134套合并房；观邸公寓楼剩余房源95套，其中包含两套样板间。近600套房源对外销售；因此08年2期要实现全盘销售是关系到整体完胜的战略之决战；*事关价值决战：一期最终实施均价：4500元/㎡，二期计划：6000元/㎡以上！150-170平米偏大户型总价高，一年之内完成，任务重、时间短、速度快、价格高都将为08年带来巨大的销售压力

5、；*真正天下之争：由于1期、2期大部分内销，公园天下前期并没有经历真正的市场历练；2期收关，不仅要高于市场价格，更要完胜天下。要争得天下，就要在西安建立绝对的领袖品牌市场地位；因此就必须实现房交会控制、机场控制、高新区控制、南大街控制，确保销售正常，进而谋求市场地位统治。“2008思变：公园还是天下？”*公园是卖点，天下才是地位！2期必然是全面建立领袖地位的战略之战，停留在单纯卖点突击已不合适宜。*2期区域处于东北腹地，于公园第2排位置，竞争楼盘有更近更好位置，公园已不是唯一。*大盘擅变，1期推广，现场、客群已建立一定的公园社区印象效应，从公园单一外在因素转到产品本

6、身亮点与优势，转到社区成熟之美，是2期价值提升根本。*工程节点上：1期园林与入伙将带来双公园、泛会所、生活场的真实体验，从“参观”到“参与”整合产品概念，整合整盘优势，以一期样板带2期。“为地位而战”“2008作主：谁的天下？”“为领袖而战”天下为家，家得天下。修身、齐家、治国、平天下。是历代中华尖端人士的终极梦想。天下论是有中华情结与群众基础的。一期与2期之间的价格和客群渠道的差异决定了2期的基调要全面提升。最终能否树立江湖地位，在于2期价值品质能否对应购买客群的阶层地位与精神归宿。因此，公园天下2期是生活犒赏，人生颠峰，终极盛宴，归宿家园。只有打造出家天下的磅礴

7、领袖气质，折服天下人，建筑才能升华为情结，社区才能凝聚成圈层，家园才能成就为标杆。这决定了2期的精神气质与推广肌理。战略转移从“公园”到“天下”*总之，无论是08奥运年主调、08东航荣誉之年、08完胜决战、08二期求变、08天下为谁……都说明08年2期必须采取新的战略！*2期不是独立的2期，2期的推广非常重要的是要延续1期已经形成的品牌影响力，并进一步提升品牌核心竞争力；2期不仅仅是2期，而是提升公园天下竞争地位的2期。*因而，2期的推广主题是由系列核心卖点所支持的地位：只有突破“公园”单一的卖点主张，丰富到“天下”为核心的整合价值，才能建立其市场的地位，树立其