维修服务办法范本.docx

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1、引言物业工程部负责项目范围内房屋的日常维护治理工作。要紧负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备的日常运行维护、保养工作，保证水、电正常供应，弱电信号正常，电梯运行安全可靠，并及时同意其他部门和业主的维修要求。每年更新《设备清单》并于年底前完成制定《年度设备维修保养工作打算》，以达到设施设备管好、用好、修好、改造好之目标，从而延长设施设备使用寿命确保服务质量稳定与提高，实现物业的保值、增值。维修服务手册目录序号文件名称文件编号版本页码备注1强电设备治理YGPM-Sm-AAO2-52弱电设备治理YGPM-Sm-AAO6-

2、93空调暖通设备治理YGPM-Sm-AAO10-114给排水设备治理YGPM-Sm-AAO12-165公共维修日常治理要求YGPM-Sm-AAO17-207内部治理操纵要求YGPM-Sm-AAO21-258治理制度YGPM-Sm-AAO26-3271/719应急预案YGPM-Sm-AAO33-3971/71强电设备治理1.0目的：保证小区内的强电设施、设备处于良好运行和备用状态2.0适用范围：阳光城集团物业强电设施的治理3.0术语：4.0职责：4.1工程技术人员负责设施设备的日常的操作和维护保养4.2工程负责人进行工

3、作安排、巡查、监督5.0方法和过程5.1配电房/间5.1.1每天应巡视各要紧配电房，并确保日常应上锁，未经许可非工作人员不得入内。5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物等进入配电房/间。5.1.3巡视时需检查环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常，并记录相关数据。5.1.4若巡检时发觉有异味、异声、不正常的发热应即刻切断相应回路检查，同步通知工程负责人。5.1.5配电房/间的环境温度应在40摄氏度以下，超出上述温度时应采取有效措施降温。71/715.1.6对停止使用半年以上

4、的设备（依照各地区实际环境条件），在恢复送电前，必须作《绝缘电阻测试》，幸免发生意外。5.1.7高压配电房若需作业操作，需依照《高压配电房安全操作制度》进行。5.1.8每年两次依照《低压操纵柜、配电柜及电气设备保养记录表》进行维护保养作业，并在夏天高峰期测量、记录要紧母排、母线槽、电缆等连接处的温度情况。5.1.9各类水泵电机应依照“给排水设备”维护周期每半年进行电机绝缘的测试（如需要更换电机轴承）等。5.2发电机5.2.1对发电机房每天至少一次巡检签到并每月试运行一次。5.2.2巡检时需包括如下内容：消防设施的有效

5、性、门锁的功能、送排风机是否正常、油箱和油管系统有无渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有无受损（若有）、发电机是否在“自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有无漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。5.2.3日常发电机维护保养需依照《发电机组维护保养制度》进行。71/715.3户外电控箱和用电设备5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭，箱体和箱体四周穿线孔做好防水、防潮及散热处理，箱体应有“有电危险”等警示标识，箱体无明显腐蚀生锈迹象。5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时刻依照节假日及

6、天气变化调整，并报工程负责人和项目经理，若有时刻操纵器需每周校准时刻和漏电爱护一次。5.3.3所有户外照明灯具固定应牢固，灯具接头处安全可靠，照耀角度正确，无明显锈蚀现象。5.3.4每周目测“航空灯”运行是否正常。5.4电梯5.4.1日常治理要求5.4.1.1电梯机房门锁良好，机房内无异味、无明显异声，告示牌清晰挂于显眼处。5.4.1.2使用中电梯需张贴《电梯使用须知》及各种警示、提醒标识。5.4.1.3机房通风良好，温度不得超过35°C，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入的可能。5.4.1.4机房的灭火器材确保

7、有效性。71/715.4.1.5机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。5.4.1.6机房照明、电源插座要保持良好。5.4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。5.4.1.8补偿链运行时无碰撞及明显异声。5.4.1.9当电梯出现故障时，立即通知并要求电梯维保人员排除故障，并通知客户中心按《客户服务手册》进行派工处理。5.4.1.10故障排除后在《机电设备故障记录表》及派工单上完善相关记录。5.4.1.11发觉电梯困人事件时，中控室人员不间断与被困人员通话进行安抚工作，工程维保

8、人员20分钟内施救完毕。5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。5.4.1.13日常电梯治理维护由物业专业人员及电梯维保公司的相关专业人员负责实施。5.4.1.14专业电梯保养公司每月依照电梯维保合同（不低于15天1次的标准）对电梯进行全面的检查保养，并做好各项数据的检测维修记录，物业工程部留底。5.4.1.15物业电梯专业人