淮南RBD城市休闲中心项目建议书.doc

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1、目录一、项目概况3二、淮南市宏观环境分析3（一）产业政策环境3（-）经济发展环境4三、项目市场环境分析6（一）收入不断提高，消费需求旺盛6（二）商铺空置率上升，住宅需求较好7（三）龙湖路商圈成为淮南新商业中心8（四）消费者满足度低，高端消费外流9四、项目地块的商业竞争策略9（一）从“商业业态"分析竞争策略9（二）从商业发展趋势角度分析竞争策略10（三）从竞争环境的角度分析竞争策略12（四）从发展商务休闲产业的“优势”角度分析12（五）商务休闲（RBD）的概念定位12五、项目地块的住宅、公寓竞争策略16（一）淮南市住宅需求特点16（二）淮南市住宅市场供给特点2

2、0（三）淮南写字楼、公寓市场特点24（四）淮南项目基本发展战略25六、项目SWOT分析及定位26（一）项目SWOT分析26（二）项目SOWT定位28七、项目建设内容29八、项目技术指标29九、项目财务评价29十、项目基本结论29图表1：2001年-2006年淮南GDP增长情况5图表2:2001年-2006年淮南人均可支配收入6图表3:2001年-2006年淮南社会消费品零售总额7图表4:2006年淮南市消费支出结构8图表5:2006年淮南各商圈商铺租金统计8图表6:商业业态发展轨迹II图表7:淮南市购房用途结构17图表8:淮南市住宅面积需求结构18图表9:淮

3、南居民现有住房面积结构19图表10:淮南现有住房来源结构19图表11:核心商圈主要地产案例22图表12:次核心商圈主要地产案例23图表13:淮南市住宅市场主要特点24图表14:淮南企业办公用房解决方案统计24图表15项目SWOT分析图27图表16项目SWOT分析战略选择图28图表17:项目建设内容统计表错误！未定义书签。一、项目概况1项目名称：和RBD广场2项目位置：和市国庆中路和人民路交叉口东南角3建设规模：总建筑面积：132388M',其中商业面积：41200M?,住宅：60948M2公寓：30240M2容积率：3.3，建筑密度：32.14%公寓户数：5

4、04户，住宅户数：600户。4栋18层住宅，5栋25层塔楼，其中住宅2栋，公寓3栋古阳国际大酒店联合大税务局Q国土扃曲：正成熟帝业街区胜发大厦水务集匿o立龙湖朝阳中脸美食城二、和市宏观环境分析（一）产业政策环境**市是国家级的能源城市，历来以煤矿开采为主业，从**市“十一五规划纲要”中可以看到，**的整体发展战略是以煤炭开采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。近年来，市委、市政府从和政治、经济、文化统筹协调发展的战略高度，提出了建设“文化大市”的号召，要以“文化大市”建设推动和促进“能源大市”建设，从而达到塑造城市文化特色、丰富城市文化内涵

5、，提升城市文化品位，壮大城市文化实力、增强城市文化感召力和竞争力的目的。因此，我们可以发现”市的整体政策导向是以煤炭产业为支柱,着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供一个相对高质量的消费.生活.娱乐环境。(-)经济发展环境自2002年以来，**的地区生产总值每年保持10%左右的增幅,尤其是2004年以来，保持每年15%经济总量增长，经济发展迅速。2006年地区生产总值为302亿元。2001年-2006年淮南市GDP增长情况1^=1GDP-♦-增氏率图表1：2001年-2006年"GDP增长情况**是一个资源型城市和全国著名的能源基地，长期以来，为

6、国家的经济建设做出了重要贡献，经济的发展主要依靠资源的消耗。2000年以来**市掀起了新一轮煤、电产业的建设高潮，全市的经济实力和人民生活水平得到了很大的提升，煤、电、化产业的比重也在提高，截止2006年煤、电、化三大产业增加值已占到全市经济总量的40%。2006年**人均GDP为13244元，增长率为17.90%。从历年人均GDP增长情况来看，和保持着较快的增长速度。2006年**城镇居民人均可支配收入为10660.3元，增长率为24%,城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，居民生活水平日益提高，**富民成绩卓著。2006年和消费性支出在安徽省内城市中

7、排在第5位，为8060.4元，略高于芜湖和蚌埠，说明柑城镇居民生活水平在安徽位于中上水平。2001年^2006年淮南人均可支配收入140%100001000040004000200020004836483653452(X)153456010200260102(X)3741874182004859985992(X)52006140%19720%9如20%100%100%80%80%60%60%40%40%20%20%0%0%=1人均IJ支配入+增甜I徽图表2：2001年-2006年I人均可支配收入2006年，**在岗职工工资总额70.4亿元，增长20.4%;在

8、岗职工年平均工资为27497元，增长21.4%,为全