陶瓷城地块项目投资解析.doc

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1、辽宁·沈阳宏缘·赢郡项目开发情况及信托融资构想2009年10月22日第一章开发团队辽宁天缘集团是一家集化工、医药、进出口贸易、餐饮娱乐、商业零售、房地产开发、物业管理、金融业为一体的大型民营企业集团。公司成立于1999年，注册资本3000万元人民币，公司目前拥有净资产2.4亿元。天缘集团下属包括东北国际建材博览城、辽宁宏缘商业地产开发有限公司、沈阳天缘粘合剂有限公司、沈阳天缘线缆厂、沈阳医药实业有限公司等7个法人实体公司及多个分支机构，现有员工1000人，年实现综合产值2亿元人民币，年盈利水平2000万元。主要产业分布在沈阳、本溪、丹东

2、等地区。公司自成立以来，在集团公司董事长谷德元先生的领导下，秉承“风险利益共担”原则，业绩取得了长足的发展。目前，集团公司又成立了高新技术研究所，致力于高新技术产品的自主研发和生产，力争3年内发展成为大型跨国企业集团，实现资产、利润同时翻两番的目标。辽宁宏缘地产是一家专业的现代房地产开发企业，第二章项目开发构想一、“宏缘·赢郡”项目总体开发概况1、地理位置“赢郡”项目地处沈阳东北部核心区位，接壤二环，是沈阳市东北部区域地产开发的重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住

3、区，代表项目有绿地集团开发建设的新里摩尔公馆、万恒地产开发建设的东方俪城、万恒愿景、万恒领域以及沈阳本土企业开发的彤利紫竹尚院、巧克力城等中高档，地段成熟，升值潜力无限。2、沈阳，向北——＂赢郡＂宏观开发环境◎沈阳，东北工业及经济文化第一重镇。沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的

4、“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。◎政策，沈阳市房地产发展的宏观经济背景及沈阳市房地产业发展的宏观政策背景沈阳市的国民经济一直保持快速增长，经济总量也逐年实现大幅提高年均增长12.8%；城市综合实力显著增强，竞争力排名居全国前列，综合经济实力排名连年攀升。工业经济加速发展，主导产业不断壮大，农村经济结构调整取得新进展，粮食产量稳中有升，农产品加工率由19%提高到45%。传统

5、服务业持续升级，现代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等六大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。大沈阳——三省一区。未来的二环与三环之间的区域将不再是一个偏僻的居住区。棚户区改造大幅度攀升，使得房地产市场需求日趋扩大。三环内全部实现城市化管理方案。若三环内455.5平方公里区实现城区化管理，建成区将会有一个较大幅度增加。◎城北，沈阳城市发展的方向目前，随着沈阳经济的大发展，沈阳正在形成外资涌入与“南资北上”的新一轮投资热潮，城北地区因

6、资金流向而产生的“洼地效应”。而作为经济发展中最重要的一块，房地产业开发无疑也是本地区发展的晴雨表和重头戏。所以，无论是区域的整体发展态势，还是资金与政策的倾斜，都将给城北地区房地产业的发展注入强劲的活力。而同时因为区域功能划分所导致的住宅消费，也将促进二手房和新房的交易量大幅度乃至成倍的增长。在“洼地效应”风起水涌的同时，沈阳市房地产市场现有发展趋势也是向城市的北部地区进行拓展。综观沈阳市现有的四个发展方向，我们已经看到——◆城南的发展明显进入了一个停滞期，市政府对于该地区的扶持热情正在逐渐淡化并有所疏远。◆城东虽然因棋盘山风景区的深

7、化建设属于利好，但是对房地产的影响并不具有现实的战略意义，且该区域因距离城区较远，居住配套不健全等因素的影响，很难在短时间内形成浓郁的居住氛围。◆城西从表面上看是一个成熟的生活聚居区，但其工业重点基地的定位，带来的问题就是工业基地中工厂与居民生活区聚集在一起所产生的难以解决的环境矛盾等问题，且其可大量开发的用地已延伸至原张士开发区一带，距离市中心亦是很远。于此综合起来看，最具发展潜力的、也是最具现实意义的发展区域无疑就落到了城北地区，而这种发展潜力最直观的表现则体现在城北地区现有的房价发展趋势上。在本项目地块内紧靠二环的新落成的楼盘，其

8、价格大都在4700—5500元/㎡之间，这就充分说明了如今沈城房地产市场对城北地区的欢迎和重视程度。而且随着越来越多的项目在二环以北的建设，再加上沈北开发区的大开发等因素，该区域的居住氛围今后势必更加成熟。