商业项目案例市场调查解析.doc

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1、目录一、天河城广场——只租不售的商业神话1二、正佳广场——亚洲体验之都9三、中华广场——广州最负盛名的大型商业地产项目之一16四、佛山东方广场24五、壬丰大厦——广州最具投资价值写字楼29六、佛山保利水城—华南最大水景购物中心33一、天河城广场——只租不售的商业神话Ø项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层)900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管

2、公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等Ø开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心。90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD，广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城。随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城Ø开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营

3、定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流Ø营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm

4、10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司Ø天河城经验总结天河城以“TEEMALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加

5、剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。Ø天河城广场各楼层经营特色Ø首层平面图Ø二层平面图：Ø三层平面图Ø四层平面图Ø五层平面图Ø六层平面图Ø七层平面图Ø负一层平面图Ø负二层（停车场）Ø负三层（停车场）一、正佳广场——亚洲体验之都   正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为

6、烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。   如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园”的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？    本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。Ø正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线

7、换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48层五星级酒店式公寓西塔楼:30层超甲级写字楼。约100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。Ø经济技术指标占地面积：5.7万平方米总建筑面积：42万平方米总投资额：约40亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业有限公司物业管理：广州市正佳物业管理有限公司建筑

8、设计单位：美国捷得建筑事务所     广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228号1、珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局  珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳