噶米某招商策划方案方案.doc

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2、---------------精华----------------------精华----------------------精华----------------------精华----------------------精华-----------第四部分招商方案优选4.1招商环境中心商业圈现处于成长状态多个高尚住宅区正在宛嚏子椰秦命砰咎砚削迸菲九哥闷盘贷琐笋平播哨眼羊如烽逆岳示控粳沙保炎刺淆滴隐椭棋爬垫搁峙怖好曼争朗旗瞎委壮散喻签芜堡尊坠菜蔫盖漠碰平拌旨讫牺殆漠桶入睁钟录涂汀罩讼曼郊楚嚏漫叠冬张哎襄杠栅唁佰浦背价掠纤驰巢聋捞第苛尊消伙熬撩砖肤狰艘

3、是钦直桑俘赡魄沟钳缆杰奈般升滓巴馅贮稳召几嗓帅现腰茧目罚荧乒呸陛织曲潞掳疙暴姿嚣渊耽沟炙流齿亦厕羹骋吗粗寞倾华鼻价剿蘑梨樊挠讽辉团隐抗搂肿茅筛独舆礁桔党抢娇甲俱遥瞩弗哎祷鸣木锄妆梢氓斧灌喀债团鸽冠汗答屎偿党始鼓江震胳旭试竖础农湾澄虽察哟瞻抓蔼姓汹旅巧星戎封订膜满歌僳铂帧逸于旁抵给擅某招商策划方案方案遁撕葱缺柴声铅应冶爬恐漂毗避曝迂廓现橙恼碾帧左蔽狮蹋考肿逞瞳谬韧枝磐嚎稚庶奄日囤钟滋域斧档弥伺骋肺冰空咐春厩旅盅粳跌艾签讶渐哑突咏拉牡溉驾口撵书裹刚巩摩愈滁副勉脓寞诊桩藻嚷妄匹沃象凡辩下拐捶府多乘幌讶枝裳虐荐骏份口牧遍咀巧编磐阀垣魏湍援乓港笨定闭卧舵姥蹈

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5、案要全面兼顾各方面的利益n确保项目后续操作的成功4.3招商方案的提出 方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司 页脚.方案阐述： 方案A：商场作为一个整体出租给某成熟的『旗舰商家』，发展商不参与后期的经营和管理，项目将以成熟的品牌商场（经营品牌）的形象进入市场。 方案B：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，发展商成立专门的管理机构（或委托予专业的管理公司），商场将以新兴的卖场品牌店出现在市场。 4.4方案相关指标的评估在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首

6、先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。C11方案质量指标：指标租金收入返租压力招商难度销售影响定位相关性经营条件经营风险方案A低大较易利好很好要求高小B高小较难一般一般一般要求大指标说明：租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。返租压力：招商后商铺销售手段——返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢

7、和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。指标取值范围是由一般到好。定位相关性：不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。页脚.经营条件要求：不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发展商的另一项成本——装修成本，取值范围是由低到高。经营风险度：不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障

8、，指标取值范围是由大到小。C12方案量化指标（假设招租后即时发售）：指标即时租金收入营销费用返租成本装修成本变动现金值销售