小区价格定位分析.doc

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1、基信地产基于真诚信誉为本兆阳小区价格定位分析一．项目价格定位原则提要1.市场供需原则2.预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则3.价格定位动态原则4.价格相对稳定原则物业价格定位受诸多因素影响，其应当遵循物业开发及市场动态的普遍规律及原则。二．项目价格定位目标提要1.最大利润目标2.销售目标（市场占有份额、销售进度）3.市场竞争目标4.项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售

2、价格极有利于项目开发目标的实现。三．项目价格定位依据1．市场竞争状况及动态相关提要：…………………………………优质物业专业代理……………………………………7基信地产基于真诚信誉为本大营坡片区现有竞争楼盘主要是万东花园、景藤堡、居易阁等楼盘，区域内项目受大环境——供过于求、有效需求相对不足的状况影响，竞争亦较为激烈。同时，银海、创力等众多潜在竞争对手大营坡项目亦将在不久之后进入市场，大营坡片区的住宅市场竞争状况将走向白热化（请参阅《策划区域内主要竞争对手分析提要》）。2．主要竞争对手价格特征◆万东花园目前多层起价2

3、168元/㎡，均价2280元/㎡；小高层起价2348元/㎡，实际均价约2650元/㎡。◆景藤堡目前多层起价2468元/㎡，均价2580元/㎡。◆居易阁目前高层起价2430元/㎡，均价2550元/㎡。◆星竹园目前起价1950元/㎡，均价约2050元/㎡；该项目2000年8月份开盘起价为1750元/㎡。（请参阅《策划区域内竞争对手分析提要》）3．目标客户经济水平特征项目目标客户定位以中产阶级为主，家庭月收入2000-3000元左右。（请参阅《目标客源分析提要》）4．项目产品质素、档次通过项目规划布局的调整、户型的修改

4、、景观的设计以及外立面细部处理，项目产品将成为区域内中高档次的物业。（请参阅《项目总体定位分析提要》、《项目档次定位分析提要》、《项目总体建筑规划局部调整建议》、《项目户型设计初步分析》等）…………………………………优质物业专业代理……………………………………7基信地产基于真诚信誉为本四．价格定位策略1．渗透定价策略即以相对低于同类住宅项目市场平均价格入市。相关依据：大营坡片区属于相对成熟生活社区，市场容量相对较强，项目目标客源总量相对较多，需求弹性相对较大，而且潜在竞争威胁较大。以此策略定价，可迅速打开市场，有

5、助于阻止竞争者的进入。2．差别定价策略即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。3．折扣定价策略即根据目标客户购买心态，在不同销售时期，工程进度、付款方式给予客户一定的折扣价，以促进项目的销售。折扣定价策略，既

6、可刺激目标客户消费心理，又吻合市场通行做法。4．心理定价策略即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如1998元/㎡与2000元/㎡的差异。…………………………………优质物业专业代理……………………………………7基信地产基于真诚信誉为本五．项目总体均价、起价、最高价定位参考建议1．多层均价：2200-2250元/㎡起价：2000-2050元/㎡最高价：2250-2350元/㎡2．小高层均价：2400-2450元/㎡起价：2200-2250元/㎡六．各栋起价、最高价、均价、价差定位参考建议1．入口多层

7、起价：2098元/㎡最高价：2308元/㎡均价：2208元/㎡楼层垂直价差：以住宅第五层（顶层）为基础价，根据楼层不同制定不同价位，层差系数控制在1.5-2.5%之间，如七层2098元/㎡、六层2158元/㎡、五层2218元/㎡、四层2308元/㎡、三层2268元/㎡。水平价差：入口多层在水平上的景观、朝向、噪音干扰、交通等影响因素稍有差异，同一水平价格应有一定差异，后一单元临围合空间A院单位应比临筑新路单位价格高出60-80元/㎡，比中间单位高出30-50元/㎡，即水平价差在2.0-3.0%之间。…………………

8、………………优质物业专业代理……………………………………7基信地产基于真诚信誉为本2．中庭小高层（3栋）起价：2258元/㎡最高价：2598元/㎡均价：2420元/㎡楼层垂直价差：以首层住宅为基准、层差30元；水平价差：中庭三栋小高层在水平上的景观、朝向、户型结构上差异较大，尤其是凸齿部分的小跃层，因此建议水平价差控制在100-150元/㎡之间，即同一楼层小跃层户型价格比