地产基金运作方案.docx

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1、地产基金运作方案基于该地产开发项目未来所需投资需要拟以项目基金模式予以筹集，且因此具体基金采取结构化方式予以设计，该开发商以自有项目资产（在建项目工程及开发商法人自有资产对该项目融资承担无限连带担保责任），由于该项目基金的受托基金管理人为XXXX投资基金管理有限公司，按照此管理公司投资开发项目的实施周期约为2+1年（2年投资期，最多延长1年），本地产项目基金管理人GP管理费标准一般按所管理基金规模年收取管理费1%，管理费收取方式为后端收取（即LP退出时再予以一次性扣除缴纳，前端不发生费用），所有LP按照投资项目退出后收益计算为原始投资出资额约定的收益率(第1年年化收益率XX%，第

2、2年年化收益率XX%，如再延长1年则第3年年化收益率为XX%）。地产基金融资发行范例：某地产开发的地产项目，进行了1亿元规模的基金方式融资，周期为最长2年，其通过发行结构化基金产品，结合自身在区域地产业的优质声誉和形象，最终发行成功，该基金产品对投资者的承诺年化收益率在XX%，其它中介渠道费用按惯例约为6%，整体融资费率不低于20%，其融资模式核心为：以项目公司股权质押给专项地产基金公司，直至最终投资返还退出。基金进入：受让项目公司股权股权比例49%；提供股东贷款XXXX亿。基金退出：股东贷款由项目公司按期偿还，股东贷款利息覆盖基金募集额的本金和收益；最终基金股权部分退出时由XX

3、XX以原价回购。拟定方案：1、为该地产项目基金募集发行，首先必须设立相应基金投资管理公司（XXXX），该公司注册资本XXXX万（为有限合伙企业，为合伙人出资企业，原则上其全部合伙人为投资行业内资深人士，人数为XX人，出资必须为现金出资为宜）；2、该基金发行为结构化私募产品，募集资金用途为指定地产项目开发，故对应该项目设立基金时，必须考虑发行时投资人的投资安全需要设置相应的投资保证措施（含：开发商实际控制人对该基金承担无限担保责任，且其所开发项目的土地及相应在建工程及资产承担相应担保责任）；3、针对该基金在募集过程中，所需进行的推广策划公关宣传及其他所需具体实施举措所需费用，均由该

4、基金的管理者GP予以承担，其所需费用需要基金受益方，即融资项目方委托其实施并予以支付，该费用一般为该基金募集资金规模的3%。且可根据实际所需予以协商调整，一般最多不超过6%，此项费用实际为该基金管理者的融资渠道及正常运营维护费用，属于管理人正常运营成本范畴，不作为基金管理人的收益考虑；4、基金管理费用：区别于该基金后端向投资者退出后收取的1%实质运营成本对应的管理费（4所指管理费实质为通道费用，即募资所需的宣传公关、中介返佣等费用，基本为转移支付性费用）举例说明：按照基金募集成功后，即募集理想目标合计1亿，上述管理人年度一次性（不考虑年费收益）管理费收入为300~600万（按募资

5、规模达成1亿的3%~6%计算），此项费用实际为该基金募集时所发生的费用（项目费及渠道费），如该费用在上述基础上有一定幅度（10%）内有实际浮动增减，管理人可与项目方协商解决，此费用原则上由项目融资方对管理人予以支付。5、基金投资的监管权：该基金管理人作为有限合伙企业（法人），作为该地产项目实际开发者所有者（控制人）和所募集LP资金的受托管理机构，在基金募集期间，其对所募集项目基金的使用有实际监督权力，并具体行使相应管控措施；6、管理公司设计：为便于该基金公司募集的正规性和面向社会投资人宣传推介的需要，该基金需要设计相应基金投资管理公司（如：XXX），该公司为有限合伙企业，从出资比

6、例可以X:X:X，即地产项目方可以选择（或不选）指派特定无明显关联人员任法人，但必须注意是该管理公司合伙人必须要具备金融投资及地产行业资深背景，否则无法有募资的号召力。7、基金募集费用列表如下：市场推广通道费用通信费宣传公关交通费中介返佣交际费营销佣金每月5000-10000元实报实销募资规模的3%-6%计算通道费用支付方式为现金，且按照实际募资到位情况予以支付到相应承接人（通道方-渠道方-中介方），原则上募资到位3个工作日内支付完成。