地产景观成本管理浅析.doc

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1、地产景观成本管理浅析来源:《明源IT&地产》作者：时昌安日期：2011-11-29景观投入是个无底洞，高不封顶，如何通过仃限的投入，实现最佳的景观效果和产品高溢价，是景观成木管理的关键。随着地产行业的竞争加剧，越來越多的地产金业希望通过加大对景观的投入來吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。从实操层面来看，在景观管理中，酒店景观实操是最难的，相对來说地产景观是最简单的。但如何把景观做好对大多数地产企业來说还是个难题。这其中，如何通过有限的象观投入实现极佳的景观效果和产品高溢价更是个难题。我们也发现，景观投入是个无底洞，

2、高不封顶，一味地追求景观效果必然导致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：象观标准化难,特别对于还未形成稳定的产品系列的地产金业，毎个项H都是新产品，景观成本控制也就无从谈起：象观成本预判难,象观受地域差异影响很大，例如，南北地域象观的成本差异非常大，特别是苗木，有些苗木南北差异可能超过一倍。影响景观成本的关键要素地产企业的景观成本受很多因索影响，究其根本，是受两个核心因索影响：一是企业的价值取向：不同企业的价值取向羞异很大，例如，国内以产品品质著称的某地产企业在硬象投入方面不计成本，在石材方血全部都是真材实料，被业内称之为

3、“苦肉计”O某地产金业为了最大限度的保证苗木全冠,可以不计运输成本,实行一车一树,甚至其采购人员可以极端到因运输被收费站的顶棚限制，而拆了顶棚过车，然后再帮收费站建好。当然也有地产企业更加务实，在施工丁艺上进行创新，材质普通，但应用擀准，颇受外国人士青睐。对于多数地产企业來说，在价值取向方面可以更加务实，不过分追求最观某部分的突出，而通过与产品定位有效的匹配，在满足了客户需求的基础上实现景观成木的有效控制。二是1-1标客户定位：不同的H标客户群体，其对景观的需求也不一致，成功人士与首次置业的城市白领首要关注的景观点必然不同，这就盂

4、要我们把客户、产品、景观定位、景观配置和象观成本之间的逻辑关系梳理清楚。如图1所示，客户盂求决定其产品定位，产品定位又决定了景观定位，近而就产生了景观配置,最终我们得出景观成本预判。在锁定目标客户和产品后，景观成本的关键策略一是对目标客户的象观关注垂点加大投入：二是根据地区和产品的不同，在不影响景观品质的前提下，缩减非关注重点的投入。成本分观品底图1u观成本管理逻辑最观成本管控思路对地产企业來说,欲实现景观成本的有效管理盂要从以卜•四个方面着于:一是建立基于客户需求的最观分级体系在建立分级体系时，我们需要通过产品类熨和H标客户两个

5、维度來搭建景观分级体系的框架。某地产企业在做客户的景观需求调研时发现：不同的产品级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，这个是成本规划的重点：设计风榕的特殊性在髙端客户上体系较为明显：在景观的功能设施方血，中髙端客户趋于一致，在设计时不需要标新立异。表2是某地产金业的客户需求分级体系，例如，二次置业的客户，其景观的关注重点在于儿童和老人的活动空间。有了结合产品、客户需求的景观分析体系，就可以指导新项目快速进行象观定位。A（理栋）国内成功人士和境外在华工作的島级验理人员•追求模橄自然生态式買观■离品01•大面枳私有花园为标准配営水！

6、3、休闲配套、外部景观（依地段条件）B(M)企业高管或老总■追求设计风格待殊性・不求大空间・需要猜细，觉•曼有私家花區泳池.架空层配・C（多爲层）成魁白领二;欠曽业•更求绿化整体感好•社区功能齐仝■高品质大面积的公共绿地■社区的安全感和便利性软景、儿蚩老人的活动空间D（多高层）城市年轻白领,首次SWk■有社ISK■有中心绿地•门口绿化好车行道路、活动配套襲2臬地产企业的客户需求分级体系二是优化景观成本配置，在保证景观效果的前提下降低景观成本笔者与地产企业成本管理人员沟通时发现，景观成木失控有一个普遍的规律：破景所占面积过大导致成本

7、居高不下；山于破景的成本占比高，在有限的成本下，软景无法达到预期的景观效果；在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高。在深入剖析后发现：破景屮石材的成本占比最高（如表3）,软景中大乔木的成木占比最高，所以通过下述几个配置原则可以有效降低景观成本：*A>1b*jJA!28018%7612%55非石材3%12软H大乔木65%120灌木20%394济木11%20财/地被4%8表3硬景与软最的成本占比原则1：控制硬景与软景的面积比例。某标杆企业的指导原则是，硬景:软景=3:7,集团在审批项目象观方案时重点审核该指标。根据行业经验，一般來说

8、硬景血积不要超过40%。原则2：控制硬景屮右材的用最和材质。在设计时应选择普通质地的石材，通过粘准的施丁同样可以获得非常好的客户体验。厚度为50imn的石材与厚度30inm的石材价格相差一倍,因此在功能要求满足的情况下，尽最选择适当厚度的石材，例如