石家庄文化广场提案.ppt

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1、关于石家庄文化广场项目整体推广的思考NO.1这是一个什么样的项目？NO.2如何能从营口市场突围而出？我们需要思考的几个问题：NO.3我们的推广策略如何制定？这是一个什么样的项目？PARTⅰ:※进驻三、四线城市的重要起点※建筑面积48万平方米的大盘，多为高层※市场机会大，但也有一定挑战难度的项目城市发展“一线”：指辽宁沿海地带。由大连、营口、盘锦、丹东、锦州、葫芦岛6个沿海市所辖的21个市区和12个沿海县市组成，长约1400公里，宽约30-50公里，土地面积占全省的1/4，人口占1/3，地区生产总值占近1/2，其中，地区生产总值、外贸出口总额分别占东北地区的20%、55.7%“五点”：指

2、包括在这其中的5个重点发展区域，即大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地（营口沿海产业基地和盘锦船舶工业区）、辽西锦州湾经济区（锦州西海工业区和葫芦岛北港工业区）、丹东产业园区和大连花园口工业园区。营口市隶属辽宁省，是发展中的辽宁“五点一线沿海经济带”的重要战略节点，具有较好的发展前景。尽管营口市在辽宁省的整体规划上占有重要的战略性地位，城市发展前景较为乐观，但是，项目所处的西市区发展相对落后，地块位置距市中心较远，且不在城市发展的主方向上。城市发展及区域状况对项目的开发支持不足！项目本体—地块指标条件总占地：169915㎡规划容积率≤2.8指标下总建筑面积：约47.5万㎡规划物业：住

3、宅、商业配套地块总体容积率较高，2.8容积率下规划产品基本全部为高层。此种产品市场抗性极大，是造成项目风险的最大因素。政府意图将得胜路打造成百米景观街.但是，地块周边紧邻农贸市场，环境比较嘈杂，对居住有一定影响；地块内部待拆迁建筑较多，且拆迁为政府行为，不利于控制开发时间；地块所处区域又不是城市核心区。最重要的是，项目容积率过高，其决定的高层产品市场接受难度极大！当地客群收入有限，对于总价敏感度高，相对需求户型偏经济型户型；当地客群对高层产品不认可；对于非通透户型不认可；对于边单元户型不认可；不喜欢紧邻辽河边的房子，居住舒适度并不高；有很强的聚众心理，并关注产品中的“小”点。客群特征当

4、地客群有明显的产品抗性特征，在市场表现上已相当明显，项目的产品打造应尽可能规避！项目整体定位升级居住理念，打造具有特色产品的宜居社区升级居住理念：在满足当地客群置业需求的前提下，充分体现项目优势，提升项目的价值点；特色产品：迎合客群置业心理特征，产品打造区别现有市场产品，发挥特色，凸显项目品质及价值；宜居社区：适合居住，面向最广泛的置业客群。创新建筑适度景观独有户型基础基础产品策略：以独有户型为核心特色，以完善的规划排布为产品打造之基础，兼具创新建筑设计及适度的园林景观打造。规划排布特色产品体系项目SWOT分析StrengthWeaknessOpportunityThreat※体量大,

5、规模社区※园林品质具一定竞争力※高舒适度的弹性空间设计※新古典主义建筑风格※高品质感的细节※实力开发商德润集团打造※当前周边环境较差※位置不在城市发展方向上※容积率高,高层产品占比大※石家庄人强烈的聚众心理※关注产品中的“小”点※三线城市，市场引导空间大※当地楼盘精细化程度普遍不高※当地客群收入有限，总价敏感度高※高层、非通透户型、边单元户型市场抗性大※当地客户不喜欢紧邻辽河的房子，舒适度不高如何从石家庄楼市突围而出？PARTⅱ:石家庄文化广场市场表现小结热销表现：热销项目及产品均为多层及个别小高层，户型以经济型两居、三居为主；滞销表现：高层产品：市场容积率高的高层产品销售情况极差，售

6、价相对较低，但销售难度大；非通透户型：当地客群不接受；边单元户型：受到气候影响，边单元户型后期维护成本较高，销售抗性较大；跃层及复式产品：居住舒适度较差，且难以合理控制面积，导致相对滞销；高端产品：户型供应面积较大，售价较高，销售速度慢，周期长；距石家庄较近的项目：气候条件对居住影响较大。市场抗性表现高层产品、非通透户型边单元户型、跃层及复式产品高端产品、距辽河较近项目市场风险主要来自于两个层面潜在竞争风险与项目同时期入市总量较大，市场消化量有限，竞争较为激烈。当地客群对于产品硬性需求3-5年内无法改变，而且未来同期同质产品供应较大，本项目定位需十分谨慎，尽量避免高风险产品，并尽力寻求

7、差异化。本案的优势：※体量大,规模社区※园林品质具一定竞争力※高舒适度的弹性空间设计※新古典主义建筑风格※高品质感的细节打造※来自北京的大开发商本案的威胁点：※当地客群收入有限，总价敏感度高※高层、非通透户型、边单元户型市场抗性大※当地客户不喜欢紧邻辽河的房子，舒适度不高※如果陷入营口本身的圈子里，很可能遭遇推广困境，造成48万体量消化困难；※必须直接占领高位，避开与竞争楼盘单个价值点的较量，建立项目的独特吸引力和不可替代性结论1：跳出石家庄，