光华时代项目分析.doc

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1、光华时代项目分析第一章项目理解一、项目理解1.项目位置本项目位于昆山花桥国际商务城生活核心区，花园路与绿地大道交汇处昆山花桥绿地大道1325号，北临花溪公园。2.交通状况花桥国际商务城东依上海国际汽车城，西邻苏州工业园区，西距昆山市中心16公里，东离上海市中心人民广场20公里，距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里，浦东国际机场80公里。交通和区位优势十分明显。公路方面，312国道东西向穿越全境，沪宁高速公路、同三高速公路在此交汇，并有互通出入。沪宁高速公路花桥、陆家互通，苏沪高速公路机场路互通可从东、南、北三个方向为商务城提供便捷的交通服务。铁路方面，昆山与上海之间对开的城际快速列车

2、，仅需18分钟就可以互达。沪宁城际线、京沪高速铁路也在昆山设立站点。轨道交通方面，计划将于2012年底通车的上海轨道交通11号线延伸段将在花桥设立3站，其中花桥站距“光华时代”步行约10分钟。附近更有公交102,221路，真正实现立体化交通出行模式。3・周边环境本项目地处昆山花桥国际商务城生活核心区，周边有花溪公园、美格菲运动城、泰和医院、易买得、企业区域总部基地、花桥人才公寓、常发•香城湾、绿地21城、希尔顿商务酒店、赛格电子市场等。4.项目经济技术指标(1)总用地面积：30000平方米(1)总建筑面积：103000平方米(2)总容积率：3.0(3)得房率：73%(4)绿化率：35%(5)

3、总平面布局：在确保建筑物南北朝向的前提下，能最大限度的借用北侧花溪公园景观；沿绿地大道沿街布置公寓和商业能提高本地块的商业价值。(6)建筑规模：1栋24层酒店式公寓，其中7-11、16-18层为精装修，其余为毛坯房(装修标准：1300元/平方)；2栋商业裙楼；1栋写字楼。(7)停车数量：630辆(8)建筑高度：(9)建筑密度：(10)户型统计：户型建筑面积(m2)朝向户数百分比(%)一室一厅54-56南8425一室一厅54-56北8425—室一厅66东216.25一室一厅102西216.25一室两厅59东216.25一室两厅74北216.25一室两厅78南216.25一室两厅78西216.2

4、5两室一厅85西216.25两室一厅88西216.255.周边功能配套商场：易买得、果蔬供给中心、苏宁电器餐饮:麦当劳娱乐：中影城医院：同济医院银行:农行、工商、建行、交通、江苏银行学校:社区幼儿园、中福会绿地幼儿园、省重点花桥小学、花桥中学、上海老年大学绿地21城分校的优质教育资源二、优劣势分析•优势分析⑴项目傍靠花溪公园，景观优良。本项目毗邻12万方苏州园林式公园——花溪公园，景观条件优良。⑵地理位置显要，位于花桥国际商务城生活核心区。花桥国际商务城，西邻昆山国家级开发区，东依上海安亭国际汽车城，距离上海中心20公里，是江苏省三大商务城集聚区之一。花桥国际商务城与上海的卫星城形成优势互补

5、，主攻金融业务后台处理，跨国公司流程外包等项目。根据规划,花桥商务城的目标是通过5-10年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口，1000万平方米建筑面积商务城市构架。作为全省现代化服务业高地，花桥国际商务城开发建设已经初步形成了一城三区的产业格局和空间布局，一城就是花桥国际商务城，其中包括三个区域，分别是海峡两岸（昆山）商贸合作区、金融服务外包先行区和生产型服务业示范区。目前花桥已吸引众多500强企业进驻。建立起服务外包，金融机构后来处理中心，制造业企业的区域性总部和物流采购中心四大产业集群以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目。包括法国凯捷、华道数据、希尔顿酒店、美国微软公司在内

6、的跨国公司等都已入驻。⑶区域交通发展快速，带动周边地段升值光华时代广场的业主将来可经由轨道交通11号线延伸段花桥站换乘其他轨道线，轻松到达浦东、徐家汇、人民广场、淮海路等上海繁华区域，享受与上海同脉的时尚生活。轻轨11号线的开通也将使投资光华时代广场的升值潜力无限。沪宁高速，同三高速可直达上海，附近更有公交102,221路，真正实现立体化交通出行模式。上海最具投资潜力商业板块之一得地铁小户型，赢定大前景，轻松实现财富梦想！(4)小户型.低总价，不限购、不限贷。项目本期推出酒店式公寓4-24层一共336套房源，其中7-11.16-18层为精装修房源，其余为毛坯房源。可供选择面积54-102平方

7、，总价30万起，不受限购限贷政策影响。•劣势分析(1)项目定位是酒店式公寓，受众面较小。(2)商业性质，40年产权，首付5成，客户接受度较小。(3)属于外地项目，有地域性限制。(4)目前房产市场疲软，临近国家政府领导换届，购房者大都持观望态度。(5)项目部分户型设计较差，102平方户型只有一室一厅。(6)开放商势力有限，宣传力度小，项目在客户群体中认知度低。•劣势解决应对方法:(1)(2)(3)(4)(5)(