产品企划流程.ppt

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1、产品企划工作流程介绍［爱地时代地产顾问］产品企划工作流程市场调查分析市场定位分析概念设计提示最佳价值论证提供客观有效的市场依据把握项目发展的市场走向产品定位的设计概念指引开发价值的最优方案选择市场调研工作流程调研目的了解房地产市场区域特征；全面了解各类物业现状，分析其供需平衡关系；为项目的可行性提供决策依据；为目标市场定位提供市场依据；把握目标客户群特征及需求；为产品规划设计及营销推广提供市场依据。调研原则客观、全面、深入、有效调研内容、方法宏观宏观环境分析区域市场分析微观同类物业分析竞争物业分析消费者研究宏观经济概况（GDP、居民储蓄、消费性支出、政府规划、政策法规、房产供求量、税费、趋势等

2、）文献调查政府部门访问实地考察项目周边配套、人口特征（消费能力）、地产市场状况等德尔非专家访问文献调查实地考察同类物业状况、发展过程、发展趋势等实地调研、访问区域范围内竞争物业的规划设计、产品水平、规模、档次、销售状况、客户构成、物业管理等实地调研销售人员访问客户背景、购买意向、购买动机、购买能力、购买偏好、行为特征问卷调查座谈会专家深访人流量调查调研质控重点和措施委托方可随时参加项目任一过程或环节以监督调研质量所有操作文件应在征得委托方同意后方可付诸执行，未经委托方同意不得变更项目操作应以《操作指南》和相关操作文件执行参加项目的项目经理、访问督导、审卷员、复核员、数据录入人员、数据处理人员及

3、项目其他相关人员均应接受项目培训访问员全部经过基础培训和专项培训；新访问员应全部经模拟访问、试访和督导陪访访问员在交卷时进行自审，督导进行一审，审卷员进行二审保存所有原始记录以备委托方查验数据处理人员应对录入数据进行检查，发现明显反常的应追查原问卷，查明原因后予以更正访问督导应提交《督导报告》，说明执行过程中有可能产生的误差来源复核主管应提交《复核报告》，全面客观地列举审卷结果和复核结果项目定位推导模型C-消费者(consumer)C-竞争者(competition)T-态势(trend)I-自身资源(itemself)客户背景、购买意向、购买动机、购买能力、购买偏好、行为特征竞争项目概况、竞

4、争者品牌研究等房地产宏观态势、本地文化因素、房地产发展的趋导性因素、城市化因素和必要的商业因素项目地块状况、项目开发状况、企业自身状况包括资金状况、政府公共关系、社会公共资源SWOT矩阵分析空白点分析机会点分析定位结构客户定位功能定位形象定位文化定位户型定位价格定位开发建议项目总体设计概念工作流程市场调查分析市场定位分析市场产品项目总体设计概念项目概念设计主题和创意总体规划设计的概念确定建筑单体立面风格设计要点单体的平面户型组合及布置公建、配套设施概念提示环境概念设计确定卖场环境设计提示规划结构交通关系组团分析建筑与环境空间分析绿化硬质景观项目最佳价值论证分析市场调查分析市场定位分析概念设计提

5、示项目最佳价值论证项目概况论证前提分析最佳价值论证综合评价宗地现状技术指标资源供给条件规划方案选择资金计划安排开发进度安排成本费用依据销售价格确定销售状况预测成本费用估算销售收入估算现金流量项目财务评价（静态/动态）项目风险分析谢谢