天奇·缙云山项目营销提案.ppt

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1、天奇·缙云山项目营销策划提案二零零六年六月重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司提纲第一部分：地块初判第二部分：市场和地块研究第三部分：项目定位和产品建议第四部分：营销推广策略缙云山麓----风景名胜、自然景观较佳,空气清新规划有水库----伴水而居、依水而住，符合高端物业对水的要求地势复杂,坡地较陡----良好的景观朝向、建筑上的可变空间重庆远郊、北碚近郊---交通不便，道路不通---无生活配套-----------不宜发展普通住宅非普通住宅用地可发展方向：旅游休闲地产、别墅地块初判别墅开发特点

2、：开发商前期投入较大；由于客户属于高端，对建筑、景观等品质的综合要求要明显高于普通置业者，这就需要开发商在项目的前期投入上加大力度；销售相对于普通住宅速度较缓；别墅的销售一是需要现场的强力支撑，基本在项目出现准现房状态才会出现销售高峰；其次，由于客户普遍属于多次置业，成交周期较长；营销渠道多元加单一；别墅的销售除了报纸、电视、户外等传统渠道之外，更多在于一个“圈子”的营造；客户往往并不希望自己的活动（包括买房在内）受到外界的瞩目，他们更愿意干别人不知道的事情，因此在推广高档物业时需要把握好客户的这

3、一心理。因此，别墅营销渠道出现了用多元建立推广高度，用单一进行销售的模式。市场和地块研究重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1300套左右，独立别墅每年的消耗量在300-400套左右，联排别墅每年的消耗量在800-900套左右。关键词：供大于求供应结构呈现点式分布，未能形成明显的别墅聚集区集中分布在北部城区及南岸区未来重庆别墅供应市场以1000亩以上的大盘为主北碚区非别墅重点区本项目不具备规模优势档次结构高端客户主要为本地客户，市场容量相对有限，尤其是顶级客户，别墅供应仍以中低档次为主；别墅项目自身

4、产品的品质不高，各档次物业之间的产品并没有明显的拉开距离，包括顶级别墅在内的各档次物业在对客户的引导和吸引能力上还不够。顶级别墅20%中高档别墅30%经济型别墅50%有利条件：自然保护区，环境好、空气好距离主城区1个小时以内、距离北碚城区15分钟以内有山、有水、有林、有温泉区域内同类型物业较少本项目拥有的发展别墅的条件：综合分析：不利条件属于核心条件，且难以短时间内被改造建议不以发展纯别墅物业为宜不利条件无区域优势无规模优势无品牌优势无核心的自然景观休闲度假房地产的界定休闲度假地产主要满足城市居民

5、短期居住，作为置业者第二居所的可售物业；它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式三个黄金假期不同程度的带薪休假私家车的普及高速公路网的建设时尚的假日消费重庆休闲度假房地产市场供应研究全市总供应体量在200万平方米供应区域均为自然资源丰富，风景优美之地供应区域与主城区相距车程在1个小时以内，道路状况良好供应的主要物业类型为别墅、花园洋房和产权式酒店；各个项目均比较注重自身环境的营造和对周边自然环境的利用

6、。休闲度假房地产需求特征选择郊区休闲度假物业的原因环境好，空气好以及价格因素和投资潜力是影响消费者的主要因素；其次夏天避暑休闲也是重要因素。购置物业的目的：购置别墅类物业的多为长期居住，尤其是老年人，多为养老所用；而购置洋房、公寓等目的多为度假，购置人群集中在中青年人；产权式酒店除自身度假外，投资的比例更多。居住的频率：除长期居住外，有一周住两三天的，也有夏天避暑才入住的，也有少部分纯投资从不入住的。喜欢的休闲度假物业区域：能避暑，有山、有水、有林，空气要好。中意的物业类型：首选是别墅和花园洋房，

7、其次是公寓和产权式酒店。重庆市休闲度假地产未来发展趋势看好区域：各自然保护区建筑形态：一方面是高档别墅类项目，打造富人度假区；一方面是经济型度假物业，如小户型洋房、公寓和产权式酒店。户型面积：别墅类项目多在250平方米以下，以联排为主。小户型集中在30~60平方米，又以30~45的一房为主。房产特色：楼盘的个性化和主题概念的要求更加明显。有利条件：自然保护区，环境好、空气好有旅游产业支撑距离主城区1个小时以内、距离北碚城区15分钟以内能避暑、有山、有水、有林、有温泉区域内同类型物业较少本项目拥有的

8、发展休闲度假地产的条件：不利条件道路状况较差与前山的连接需改善综合分析：不利条件可改造，有利条件可利用，可发展休闲度假地产结合本项目自然条件同等允许别墅和休闲度假地产配套条件两者均需要后期打造市场供需状况更支撑休闲度假地产区域市场的市场认知更支撑休闲度假地产休闲度假地产开发难度小于纯别墅类项目总结建议不以发展纯别墅物业为宜可发展休闲度假地产建筑类型为经济型别墅、洋房、公寓和产权式酒店功能定位具有居住、休闲、度假、旅游多种功能的综合性复合地产项目项目定位与产品建议形象定位麓镇缙云山·