新天地商业地产策划方案措施.doc

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1、大通县民贸大都会项目推广提案西宁国册房地产营销策划机构2012年6月8日目录引言一、市场解构1.1大通县概况1.2项目介绍1.3SWOT分析二、客户分析2.1目标市场定位与分析2.2主力客源分析2.3目标消费群购买心理及行为分析2.4目标消费群需求分析三、营销策略3.1策划思路3.2卖点梳理3.3卖点营造：客户聚焦四、价格策略4.1采取低开高走的价格策略4.2低价辅助策略：低单价低总价体现五、营销通路5.1营销展示中心5.2VIP营销六、营销推广6.1推广策略及遵循原则6.2整合营销传播总体策略6.3总体策略6.4与客户的交流界面：价值观6.5案名以及LOGO6.6一期市场和策略

2、6.7整体营销战略6.8入市策略6.9付款方式及类型6.10推广策略6.11推广部署6.12外发宣传系统6.13阶段销售周期划分及策略6.14项目营销推广费用引言本次对大通民贸大都会的营销策划方案希望找到和塑造能融合本项目混合业态的推广主题概念和强势卖点。以强势的整合传播体系，贯穿独特的风格将项目形象展示给目标客户，全面契合新富精英阶层的置业标准，最终实现市场推广目标。为此我们倾注了超常的激情和心力；对于大通民贸大都会项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事，决定了本次《大通民贸大都会项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复

3、杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动大通”作为民贸大都会项目的

4、开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动大通”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。本次策划案分两个单个的独立策划方案分别向贵司提供，房产部分的与商业部分的策划案在实际销售过程中策划和执行是同步的，但策划方案的内容我们将分别提供，以确保项目住宅和商业部分在销售中能有效的结合，成功的售罄。一、市场解构1.1大通县概况大通县地处青海省东部农业区北部，属省会西宁市辖县，全县总面积3090平方公里，辖22个乡、6个镇，41万人，人口密度129人／平方公里。2012年大通县主要经济指

5、标（此内容为政府工作报告中公布官方数据）大通是全省的农业县。农业人口35.4万人，占总人口的79.2%，耕地面积69.65万亩。主要农产品有：油菜、蚕豆、马铃薯、蔬菜、小麦等。2009年完成农业总产值13亿元，增长8.6%；农民人均纯收入4643.8元，增长20.1%，比全市低55元，比全省高1297元。大通是全省的工业县。境内有工业企业192户，其中，规模以上企业42户（中央及省属驻县企业21户），已形成有色金属、电力、建材、化工和机械装备制造为主导的工业体系。2009年完成工业总产值（现价）125.2亿元，占省、市的比重为11.6%、21%。大通是全省的生态县。森林覆盖率达3

6、8.1%，水资源总量6.9亿立方米，承担着西宁市70%以上的城市供水任务，境内有国家森林公园察汗河、鹞子沟、老爷山、娘娘山风景区等特色生态景观。大通是全省的民族县。1986年经国务院批准成立为回族土族自治县，有汉、回、土、藏、蒙古等24个民族，少数民族人口21.9万人，占总人口的48.7%，其中，回族13.5万人、土族4.6万人、藏族3.1万人、蒙古族0.5万人。民族文化丰富多彩，舞蹈纹饰彩陶盆、大通皮影、刺绣、农民画、剪纸、“六月六”花儿会等民族文化丰富多彩。1.2项目介绍1.2.1地块四至北面：北依建国西路；西面：西临大通县桥头镇政府；东面：东临人民路南面：南靠大通县政府不到

7、100米；1.2.2主要规划指标土地面积：项目占地约13.83亩，总用地面积为9224.12㎡。用地性质：住宅用地。容积率：4.98。地下建筑面积：5100㎡地上建筑面积：17600㎡商业裙楼可销售建筑面积：13000㎡住房建筑可销售面积：14000㎡建筑形态：独栋综合商住楼，其中，住宅部分为29层，商业裙楼四层。1.2.3地块周边规划项目所处位置属于大通县的核心地带，是大通县的商业中心。1.2.4周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高A.本案处于核心市区，其西面的重车过往