某商业休闲广场招商推广方案措施.doc

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1、开封市通许县解放路商业休闲广场招商推广方案蕴利地产通许解放路商业休闲广场项目组2007年4月目录一、项目分析1、项目的开发原则及思路2、项目条件和资源分析3、项目SWOT分析二、项目产品定位1、经营业态规划2、经营业态组合三、功能定位1、购物功能定位2、娱乐休闲功能定位3、餐饮功能定位4、各功能区规划布局5、考虑获取最大的租金收益因素四、主题定位1、主题导入2、主题深化3、主题差异性分析4、主题的适应性分析5、符合项目条件的候选主题6、主题表现五、形象定位1、形象品牌定位2、名称或推广名称3、形象品牌营运策略4、形象品牌延展策略六、目标客户定位1、目标客户甄别

2、：2、主力目标客户群：3、目标客户群的职业、职位及特征：七、目标消费群体定位1、目标消费群的甄别2、消费群体的区域定位3、目标消费群体结构特征八、销售招商价格定位1、价格策略参考2、价格定位建议3、价格在市场竞争中的调整策略4、招商策略九、销售招商总思路1、销售招商推广总思路2、确定项目销售与招商的面积比例3、销售招商推广总体策略十、销售招商策略1、整体销售招商部署2、整体销售招商节奏3、阶段性节奏4、销售招商与价格策略的关联十一、包装策略1、现场包装2、道具包装十二、广告推广策略1、宣传推广整体策略2、阶段性推广策略3、媒体运用组合策略4、公关活动的运用策略

3、十三、销售招商的实施1、销售招商准备2、销售招商步骤十四、费用预算1、整体销售招商费用构成2、阶段性销售招商费用预算十五、实施1、制定销售招商计划2、配置销售招商工具及资料一、项目分析1、项目的开发原则及思路·充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；·充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；·“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位；·以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；·以本案的目标消费群作为市

4、场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；·优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。2、项目条件和资源分析（1）条件分析·政策导向：解放路商业休闲广场作为通许县大型的招商引资项目，受到通许县政府的扶持和重视，并能够得到部分优惠政策。在项目建设期间，能够形成社会各方的良性链动，有利于加强目标客户对于项目的信任度。·市场导向：“2004年和2005年，是通许县县域经济快速发展的两年，也是通许县综合实力在全省进步最快的两年，其中2004年综合实力排序较2003年上升9个位次，2005年综合实力排序较2004年上升7个位次。”——

5、人民网河南视窗报道目前，相对于周边城市环境和发展规模，通许县市场经济状况虽处于相对落后的境况，但随着社会生产力的发展，经济发展水平不断提升，以及政府发展力度的加大，通许县人民的消费能力不断的提升。与此同时，通许县人民的日常消费能力也随之提升。（2）资源分析·消费支撑：随着我省对于县域经济发展的重视，通许县经济水平得以不断提升，相对应的消费水平也随之不断的提升，为本项目的成功建设运营提供了有力的消费支撑。·区位支撑：通许县地处豫东平原，北濒黄河，西望嵩山少林，距省会郑州100公里，七朝古都开封45公里。通许县交通便利，基础设施完备，境内铁路、公路纵横交错，遍布全

6、县。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里，5万门程控电话可直拨世界各地。·文化支撑通许县具有悠久的历史资源，紧邻七朝古都开封，因此，受到开封历史文化的影响深厚，尤其是旅游文化和饮食文化。深厚的文化底蕴为项目的建设、招商和运营奠定了坚实的文化基础。（3）总结从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的资源优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用广场项目规划特色，形成具有竞争力的市场优势，给投资者充足的信心。在经营步景、经营模式、开业时间、项目包装、建筑规划设计、物业管理、开业后经营推广等方面需

7、细致研究制定。3、项目SWOT分析（1）优势（Strengths）☉地段——项目所处的解放路是县城中心一个比较重要和繁荣街道，地理位置优越，位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟。☉配套——周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全。☉交通——本项目交通便利、车流量及人流量较大。☉规模——建筑规模大，型态超前，风格独树一帜。项目是本地第一个大型综合商业地产项目。☉实力——开发商实力雄厚。☉政策——开发商是当地政府招商引资进来的，有政府政策支持。（2）劣势（Weakness）☉市场起步晚，地产消费观念落后，推广和观念引导难度大；☉受传统观念影响，目标群体对于产品的认

8、识和需求有限；☉由于多方面原因，目标客