商铺改写字间之市调报告.doc

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1、【阳光五月广场】商铺改写字间之市调报告调研：风禹工作室前言本市调报告是通过整理柳州市和广西当地权威媒体此前发布的相关资讯、收集网络上的二手资料、以及翻阅开发商一些宣传册等，在经过市场采盘调查的基础上编撰而成。本报告侧重针对鱼峰区和我项目进行调研。本报告仅选取区域内部分项目之商铺与写字楼进行分析。本报告分共为五部分进行阐述：第一部分：鱼峰区市场分析第二部分：柳南区市场分析第三部分：我项目之SWOT分析第四部分：柳州写字楼的市场分析第五部分：对于本写字楼的一些建议第一部分：鱼峰区市场分析　　鱼峰区的工业基础雄厚，汽车配件、机械、冶金是鱼峰区的三大支

2、柱产业。辖区内有近百家大中型企业，区属规模以上工业企业有48家,其中，东风柳汽有限公司、柳州特种汽车厂2家品牌整车厂，是柳州市汽车产业的龙头企业；欧维姆有限公司、柳州五菱柳机动力有限公司等十多家企业，是柳州市机械行业的骨干。同时，鱼峰区是柳州市重要的商埠区，全国最大的奇石市场柳州赏石市场,广西最大的图书批发市场柳州书市,以及远近闻名的江南新天地商业步行街、东风商场、鱼峰山商业城、五里亭综合市场，白云综合市场等均坐落于辖区内。项目之一：天山•上城——商铺关键词——入租率：大部分门面已入驻。关键词——商铺：6000元/㎡左右，目前二层尚有部分商铺对

3、外招商。关键词——租金：20~35元/㎡不等。——项目分析：天山•上城商铺正对天山菜市，周边有灯台花苑、晶远花苑、天山家园、供电局、汽车厂、冶炼厂等大型企业职工宿舍和新建入住的几个小区约2万多居住人口，已经在天山•上城附近形成了成熟的商业氛围，拥有大量的固定消费人群。天山•上城商铺共30间，具有4.5米的高挑层，可进行两层分隔，增加门面使用率；5~10米的大开间,全框架结构，分一层和二层，富足的空间能轻松安置各类品牌连锁店，如餐饮、品牌米粉、蛋糕连锁店、汽车精品店、茶行、名烟名酒、连锁超市、连锁药品超市、休闲茶舍、美容美体、桑拿按摩、网络会所等

4、行业。山水舞台、东堤路、窑埠古镇风情街等景观规划以及该区域内水南路、天山路的扩修和进一步完善的交通系统规划，更给该地段带来无限的升值潜力。目前周边零散的商业布局将随着城市规划逐步拆迁和取缔，大量商业将汇集到天山•上城。所以，将来在天山路上商铺经营成行后，将会带动整个天山片区的商业氛围和提升整个地段的商业档次。项目之二：驾鹤商业街——商铺/写字间关键词——调研数据：关键词——只租不售。五年租约随铺销售；年返租金8%，回报额达投资额40%。全款到账即可收第一年全年租金；第二年至第五年租金逐月给付。关键词——入租率：商铺沿街90%左右、内铺60%

5、左右、二楼及以上40%左右。关键词——写字间：起步价3198元/㎡。关键词——租金：写字间50元/㎡不等。关键词——面积：见下方图表注：上图为3＃楼第一层商铺平面图关键词——面积：7.38~8.14~11.44~13㎡不等。注：上图为4＃楼第4层商业写字间平面图关键词——面积：50~70~78~90~163不等。关键词——入租率：整栋大厦70%写字间已出租。上图靠街建筑为写字间上图为内铺——项目分析：该项目地处交易场商圈核心位置的驾鹤商业街，将在柳州首家引进新一代批发经营模式，率先在“百年旺地”创新打造现代化超市型农副产品批零综合商业街。驾鹤商

6、业街是由4栋建筑单体围合而成的商业步行街。驾鹤商业街在硬件设施及规划设计与国际化接轨，采用了八大强势创新设计：1.专业的农副产品批零铺面布局设计；2.大型货物仓储间；3.大型地下停车场；4.大型景观休闲广场；5.休闲观光电梯；6.货物运输专用梯；7.人车分导交通路网；8.景观连廊便捷通道设计。驾鹤商业街在业态定位上不但延续了成熟的海鲜、茶叶、土特产、调味品等农副产品批发行业经营，还新添了许多的商业功能，如来料加工餐饮、商业写字间等多元化的综合商业结构，为单一的市场经营赋予更多的现代元素。项目之三：天和人家（住宅已售罄，商铺尾盘清理中。）关键词—

7、—调研数据：关键词——销售率：超过80%（曾经促销，买大铺送小铺，买房子送车库）。关键词——面积：大商铺74~130㎡，小商铺17~33㎡。关键词——价格：前15米进深切割的大商铺售价13000元/㎡。关键词——促销：过道最里侧的3间门面因不临街，则按住宅价格3200元/㎡销售。关键词——铺改宅：7＃楼一层商铺在小区里，层高4.45米，6间商铺全部用砖墙隔起来，做成三房的户型结构，层高3.3米。上图为燎原路沿街门面，出租率很低。——项目分析：该项目位于阳光花园东面，靠近燎原——白云生活圈，由4栋多层、小高层住宅围合而成。该项目三期尚有少数商铺

8、在清盘中。相对来说，该项目处于一个比较尴尬的境地，商业业态缺乏，人气不足，导致该项目的商铺即使按住宅价出售，也一时脱不出手。不过，开发商接受了商铺改住