北沙滩项目市场定位报告.doc

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1、目录前言2精粹摘要31．项目自身分析51.1项目地块情况51.2S.W.O.T矩阵分析51.2.1说明51.2.2S.W.O.T.矩阵71.3S.W.O.T分析及应对81.3.1优势(Strength)81.3.2劣势（Weakness）91.3.3机会（Opportunity）101.3.4威胁（Threat）121.3.5劣势及威胁的弥补方案131.4项目不同发展模式的选取141.4.1非市场化操作141.4.2中高档综合社区151.4.3中高档纯居住社区172．项目定位192.1住宅部分192.1.1市场定位192.1.2客群定位292.1.3形象定位322.1.4价格定位322.2写

2、字楼部分342.2.1市场定位342.2.2客群定位362.2.3形象定位392.2.4价格定位392.3商业部分422.3.1定位依据422.3.2定位思路422.3.3市场定位432.3.4目标消费者定位482.3.5.租金价格定位50结束语52前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本项目的自身品质，提出有针对性的产品定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体品质和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合品质的参考意见。北沙滩项目市场定位报告精粹摘要住宅部分：住宅部分市场定位：奥运版块核心地带、提

3、供舒适自然生活的中高档全景观社区住宅部分形象定位：奥运·健康·绿色·北京“呼吸”居所住宅部分价格定位：产品特点+地理位置+奥运板块影响+形象炒作+利润=整盘均价7200元/平方米（带厨卫精装）写字楼部分：写字楼部分市场定位：奥运商务区·地标建筑服务于成长型企业的高档商务中心写字楼部分形象定位：科技、人文成就未来写字楼部分价格定位：租赁价格：2.5—3.5（RMB/月·平方米）商业部分：商业部分市场定位：奥运商圈内集特色餐饮、娱乐、超市购物为一身的中高档休闲商业中心商业部分形象定位：2-3元/天/平方米，初步建议以2.5元/天/平方米为宜。以上论点是经过了北京中原公司详细的市场调研、缜密的方案

4、讨论后得出的，针对于该结论北京中原公司将在以下的报告正文中详细阐述。1．项目自身分析1.1项目地块情况序号项目内容1名称中国农业机械化科学研究园住宅区2发展商中国农业机械化科学研究院3地理位置地块位于朝阳区大屯路4用地面积项目规划用地6.9万平方米5用地性质基建（暂）6规划限高60米7地块情况地块呈现长方形，东西宽约125米，南北长约312.5米。8周边情况项目东邻白庙村路，南靠大屯路，西侧及北侧被中国农业科学研究所包围。周边区域交通条件基本满足需要，与京昌高速公路、北四环及北五环相隔咫尺。该地块周边人口密度不大，现有一部分成熟社区和科研院所。此外在休闲、娱乐、教育、医疗等生活配套设施方面还

5、较为欠缺。1.2S.W.O.T矩阵分析1.2.1说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而

6、言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。因此，我们找出本项目客观存在的主要内部优势

7、因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses），以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。1.2.2S.W.O.T.矩阵Strength优势分析Weakness劣势分析S+W对应策略S1.地处奥运版块的“绝顶”核心区域