《海天广场报告》word版.doc

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1、第二部分、写字楼状况调研与分析一、特征分析1、市场分布特征：苏州写字楼主要分布在三个区域的五个商业板块。苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。吴中区和相成区发展刚起步，还未形成相对集中的写字楼密集区。2、写字楼自身状况：市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显。市区写字楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大

2、部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后。随着近年来园区与新区房地产市场的发展和兴起，不少中高档写字楼投入市场，逐渐成为苏州写字楼一股不可忽视的力量。由于新区、园区没有限高限制，新推出的写字楼多为小高层、高层，不仅外观美观且由于采用框架结构，使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖，设备先进，配有中央空调，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。3、租金总体水平：三大区域水平差异明显。市区的写字楼市场租金介于30-65元/月.平米之间，且主要集中

3、在35-50元/月.平米左右，在市区的黄金地段也存在一些中高档写字楼，如经贸大厦、丽景苑等。地处干将路的丽景苑月租金为65元/平米，为市区目前最贵的写字楼。新区写字楼平均租金在50元/月.平米左右，地处新区中心区域的金狮大厦以其独特的外观、高档齐全的设施、优越的地理位置居于新区写字楼的最前列，租金达80-85元/月.平米。而园区写字楼基本达到了55元/月.平米以上的高租金水平，园区管委会所在的国际大厦更是达到了100元/月.平米以上的高价位，其中物业管理费达22元/月.平米，成为写字楼租金中不可忽视的一个组成部分。目前，这部分较高价位的写字楼约占市场总量的三分

4、之一。4、出租率特征：处于蓄势待发的状态中，出租情况良好。各档次的写字楼出租率总体达到75%左右。但低档写字楼出租率不到60%，而且还有进一步下降的趋势。说明低档写字楼市场已经趋于饱和，中高档写字楼需求明显升温。根据对现有的写字楼客户特征的调查，在数量上以外地公司在苏办事处和中小型贸易公司最多，其次是电子科技类的软件公司及网络公司，还有一些管理咨询类、评估代理类、广告设计类的企业等；就规模来说，以银行及行政单位为最，其他还有房地产公司、代理公司、休闲娱乐场所、餐饮业、各类会计事务所、律师事务所、以及大型信息、制药等类型的企业。二、园区办公楼市场调查1、分布特征

5、：目前在园区首期开发的12平方公里范围内，主要沿中央商贸圈周边分布。A、前期入驻的大型跨国企业主要集中于金鸡湖路与机场路两侧。央商贸区开始启动，吸引了不少企业。B、已经进驻的大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。C、随着湖东的逐渐开发，大量企业将进驻湖东，而湖东地区目前并不存在商业中心和写字楼，这就使湖东的企业在选择写字楼的时候把目光对准了湖西的CBD写字楼区。目前，园区商住、写字楼还未形成相对集中区域。而园区中央商贸区的出现，使园区有了商业中心，这一区域也将成

6、为写字楼的一个相对密集区。CBD的规划和目前的形势也证明了这一点，苏州市场最高级的写字楼——国际大厦和世纪金融大厦已然坐落于CBD靠金鸡湖的一端，加上在建的建园大厦、农业银行大厦、中银惠龙和规划中的本案，紧靠CBD的星海商务中心。规划中的CBD已然让人看到了一个写字楼密集区的雏形。2、租金特征：租金水平总体较高，该区域写字楼的平均租赁价格高达70元/月.平米，超过了市区写字楼平均租赁价格的两倍。较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的。体现在：A、高标准的基础设施配套。工业园区的基础设施已达到“九通一平”标准，该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备

7、，具有较高的发展余地与空间。B、物业的综合素质高。该区域的写字楼外观新颖，外墙多采用新型涂料与贴面砖或是全玻璃幕墙。均设有中央空调。采用品牌电梯，无论在外观、数量及运行速度方面，与市区相比有了较大的改进与提高。国际大厦与世纪金融大厦基本上已达到甲级写字楼的标准。C、较高的物业管理费用抬升了租金价格。据调查，园区写字楼的物管费用都已达到5元/月.平米以上，顶级写字楼如国际大厦的物管费已达22元/月.平米，世纪金融大厦达20元/月.平米。3、出租情况：租售状况良好，75%的租售率，已接近国际公认的合理水平。A、由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字

8、楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树