2020房地产估价师案例与分析精准模拟题.doc

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1、XX房地产估价师案例与分析精准模拟题光有进步一点的想法，而不付诸行动，那么这种想法只是空想，是永远也不会有进步的。为大家搜索了房地产估价师案例与分析精准模拟题，预祝大家考试成功。一、问答题(一)某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于xx年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。xx年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。1.简述评估该酒店的技术路线。2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?(二)某房地产开

2、发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则：允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年;出售时间为xx年9月1日。需要评估出该块土地在xx年9月1日的售价

3、。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?二、单项选择题(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。1.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估

4、价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价3.对乙厂区土地估价的思路应当是()。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出

5、让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费(二)某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。4.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关

6、手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途6.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响D.商业用途，并考虑补地价因素的影响7.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B.本次评估已考虑补地价因素对估价

7、结果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整(三)某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。8.获知兴建火车站后该宗房地产的价

8、格为()元/m2。A.2983.72B.3203.78C.3693.42D.5000元/m29.收益法的本质是()。A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值C.将房地产收益直接资本化D.将房地产收益报酬资本化10.以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现