市场调研流程与操作技巧.ppt

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1、市场部的主要工作1、房地产信息资料的收集；2、对区域市场的深入了解；3、对项目进行前期的市场调研，提出项目的可行依据；4、负责对项目进行财务分析、投资收益分析；5、参与项目的规划与设计，参与项目发展报告的撰写；6、负责对公司新入司员工的前期市场培训。市场调研流程与操作技巧第一部分市场调研类型1、项目发展调研目的：针对项目的可行性、项目定位（产品、价格、物业类型）及业态规划的调研，为项目的前期策划报告提供市场依据对象：影响房地产决策的相关经济因素指标的调研区域房地产市场的现状及发展趋势的调研区域性特殊性质的调研竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）对项目本身进行深入的调研（地块性质、

2、经济指标、交通、配套、优劣势等）方法：实地考察法、文献资料收集法2、项目营销调研目的：针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，对项目的营销策划报告提供依据对象：竞争楼盘的调研（直接竞争与间接竞争楼盘）营销模式的调研营销策划的机构调研本项目优劣势的调研及适合的营销模式方法：实地考察法、人员访谈法3、项目推广调研目的：针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，为推广思路提供依据对象：区域市场的户外、广告、灯箱的调研区域楼盘的主题广告语的调研区域楼盘的形象包装的调研推广的媒体运用组合的调研推广机构的调研方法：实地考察法、人员访谈法第二部分调研流程一、市场调研的目的

3、1、明确市场调研的目的2、了解调研对本项目运作的影响3、了解本次调研的范围二、市场调研的相关准备工作1、确定项目调研的对象2、确定调研方法——实地考察法、电话问询法、观察法、座谈会、随机调研等等3、制定调研工具——相关的表格、人员的安排等等4、调研时间的确定及区域的确定三、市场调研的主要内容宏观经济背景分析相关政策对房地产市场的影响（金融政策、土地政策等）房地产总体市场状况分析未来市场发展的预测1、开发背景分析2、对项目本身的市场调研占地规模项目四至周边配套项目本身的优势、劣势、机会分析、威胁分析，对项目进行综合的分析规划设计要求的了解（容积率、绿化率、建筑密度等等）3、竞争对手的调研A

4、、竞争性项目确定竞争性项目确定的原则为与项目处于同档次、同区域，目标客户群基本相同，具有直接竞争威胁的市场上的同类项目。B、确定调研的主要对象及主要内容：住宅地产产品同质项目的产品特色，与本项目产品的差异及其经营方向趋势价格同质项目常用的价格策略渠道同质项目客源来历情况，主要目标市场销售，同质项目目前的销售状况及成因促销，同质项目促进产品销售与发展的手段和方式服务，同质项目的后续服务内容、手段商业地产（1）整体规模（2）业态组织（3）交通条件（4）销售手段（5）经营特色（6）销售、租赁状况四、目标消费者的调研（包括自用者和投资者）专项调研（须进行数理型分析、数据的处理采用Excel、S

5、pss等软件）（1）目标消费人群基本特征（2）目标消费人群对商业业态的选择趋向（3）目标消费人对商业环境的选择趋向（4）目标消费人对项目周边的商业状况选择趋向（5）目标消费人对商业消费过程的要求（6）目标消费人群购买力取向五、根据以上市场调研结果作本项目的市场定位（1）市场需求对比分析（2）市场功能定位（3）市场档次定位（4）市场客户定位六、综合结论（1）项目的市场、产品分析结论（2）项目的市场运作初步建议七、撰写项目市场调研报告第三部分实操技巧调研中常出现的问题及解决办法1、调研结果不全面解决办法：首先要熟悉调研表格上所有要了解的内容，并且记住，才能有效的解决。2、调研结果不真实解决办

6、法：换调研员从新调研，或采用电话进行调研，以考察调研结果的真实性。3、被对方识破是来踩盘的解决办法：坚持自己不是来踩盘的原则，或从新派调研员4、新信息得到不及时解决办法：大量新闻信息的阅览、网上信息的阅览及平时扫楼盘的积累THANKS!