武汉闽东国际城商铺营销策划书.doc

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1、闽东国际城商铺营销策划书前言第一部分宏观环境分析第二部分市场行情分析第三部分项目分析第四部分项目策划第五部分营销策划第六部分推广执行第七部分销售执行第八部分我们的承诺前言买卖、租赁商铺无非就为了两个字——“赚钱”2004年在中国各地掀起了一股商铺投资热潮，这股由南到北的商铺旋风让买商铺的人们着实体验了一把。在这次旋风当中，各地的媒体，以及一些全国性的财经类媒体也起到了煽风点火的作用，让原本一些商业氛围并不浓，投资意识并不很强地区的老百姓深深的记住了一句话“一铺养三代”。就连一些不是老板的，手中有些闲钱的白领人士和部分的中产阶级，也纷纷加入到这一股“旋风”中，让原本门槛

2、较高，总价动不动就需过百万的商铺投资，也实行了亲民政策：手里有十几，二十万元的闲置资金也可以做一下“铺主”。越来越多的房地产企业也纷纷加入，商业地产在企业发展中，将是一个很重要的板块，更有一些企业将商业地产所占的投资比例放在了第一位。　　在房地产开发商看来，这样的现象应该是很高兴的事情，但是商业地产，商铺投资是一个复杂，系统的科学。在投资之前，需要做大量的调查和准备工作。李超人（李嘉诚）曾说过投资房地产最重要的就是地段、地段、地段，但是；投资商业地产不仅仅是考虑地段这么简单，地段在一个已成功运营起来的商业地产项目中只是属于一个重要的硬件部分，而地产商和商铺投资者在充分

3、考虑了地段的因素之外，更要考虑的是项目的定位、商户结构、经营管理、推广等更重要的“软件”部分！在这方面较有说服力的案例有北京站前的恒基中心，广州火车东站的中泰广场及位于广州中山五路的中旅广场。以上的三个项目其地段都相当不错，都有大量的人流、车流，但是开发商和投资者并不能让这些人流、车流变成企业与投资者都非常关心的现金流及投资回报。究其原因，是因为开发商在项目的定位不准确，不了解当地消费者的消费习惯、管理团队不完善、商户结构不合理、就匆忙将产品推向市场，结果当然是终端消费者不买单、经营者不能赚取合理利润、投资者不能得到合理回报、开发商忙着对已开业的商场以及管理团队的重新

4、调整，项目所在地的税收部门没有收取到合理的税费等一系列的“连锁反应”。如何做好项目的产品定位、商业业态组合、经营管理、营销推广是商铺营销的重中之重，同时营销执行需要有多方高度协调的执行力。我司经过了大量的市场调查，对产品进行了深入的研究，并与业内人士多方交流，在充分了解产品、市场、需求的基础上针对闽东国际城项目制作了这份营销策划报告，报告中有很多措施需要开发商的大力支持，相信我们能够与开发商一起将闽东国际城打造成一个完美的商业地产项目。第二部分宏观环境分析一、武汉市商业地产的现状及特征1.投资与消费，同步增长2003年，武汉市商业地产投资9.91亿元，同比增长7%，商

5、业用房施工面积138.4万㎡，同比增长5.1%，其中，新开工面积45.9万㎡，同比增长29.2%，商业用房销（预）售面积约90万㎡，同比增长12%，同时，销售价格也以约5%的增长速度稳健上扬，实现销售收入70.8亿元，同比增长了约15.6%。武汉市商业地产是投资与消费比翼双飞。2.商业地产异军突起位于繁华的中山大道，总建筑面积约13万㎡，投资逾10亿，集购物、休闲、娱乐等多种功能于一体，有商店、广场、街道的商业之城、售价最高超过4万元/㎡的万达商业广场正在火爆销售和招商；位于武昌徐东，占地80亩，总建筑面积17万㎡，设有购物中心、商务中心、会展中心、影院娱乐中心等多种

6、经营业态的商业航母武汉中商团结销品茂也正在积极筹备，准备开业，这标志着中国式的“摩尔”即将问世江城；汉口六渡桥的青青广场、江汉路的钻石大厦、台北之星等项目纷纷拔地而起，并已面市。这还仅仅是去年开工的项目，若加上今年汉阳新开工的铜锣湾广场、21世纪娱乐中心、湘隆·时代广场、金凯购物中心等项目，武汉市在建商业项目将达到10多个，这预示着武汉商业地产的“春秋战国”时代即将来临。3.旧城改造使武汉传统商业中心重现勃勃生机汉正街是武汉商业的发源地，但在经济飞速发展的今天，其经营业态、经营条件、经营环境已经严重滞后，阻碍了汉正街商业的继续繁荣和发展。武汉市政府高瞻远瞩，决定对其进

7、行大规模的拆迁改造。去年下半年，继武汉龙腾置业公司以总价36100万元、亩均350万元、楼面地价2616元/㎡取得桥口多福南路（汉正街大水巷）一块占地69亩的商业地块之后，甘肃大桥以总价19800万元、亩均672.7万元、楼面地价3545元/㎡取得桥口长堤街与多福路交汇处一块占地29.7亩的商业用地项目。此后不久，上海西北盛唐和上海恒大又以总价73200万元，亩均464.2万元，楼面地价4216.6元/㎡，联合取得江汉区大兴路一块占地93.6亩的商业用地。今年年初，徐东地产又是大手笔，以35800万元，亩均716万元，楼面地价3833.8元/㎡的豪气