房地产SWOT分析.doc

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1、.房地产SWOT分析目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会)、threat（威胁）。房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整开发策略，来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条

2、件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。SWOT分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。可按以下步骤完成这个SWOT分析表：　　(1)把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。　　(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。一组与机会有关，另一组与威胁有关。　　(3)建构一个表格，每个占1/4。　　(4)把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。SWOT表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。　　在你的SWOT分析中，一定要把以

3、下步骤都写出来：　　①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。　　②利用那些机会，这是公司真正的优势。精选word范本！.　　③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。　　④对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。如图：　　也可以用一个更简洁的图表来表示：SWOT在房地产项目中，运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。我们可以举例来加以解释及阐述。基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前

4、就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论：精选word范本！.A项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。机会是：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。威胁是：市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争。这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来，这些结论非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。所谓辩证法分析，就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方

5、向。依旧是以A项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析：地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。对劣势进一步分析：地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并

6、不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。拆迁费用大：这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。精选word范本！.基本配套设施老旧：这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核算的问题（究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入和产出是否成比例？）。机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？等等。威胁来自于相似类型的竞争项目。然而，这些项目也为开发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项目的得失

7、，未尝不能“后发制人”。当然，以上所讲的这些只是“凤毛麟角”，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。如图：SW地处市中心低价昂贵交通方便拆迁费用大人口集中基本设施老旧OT政府加大旧城改造力度市中心商业众多给予众多优惠竞争激烈知道了SWOT的分析方法，在房地产项目定位中如何去运用这个方法进行有效的分析呢？精选word范本！.一般而言，房地产项目SW（即内部因素）可以从以下几个要点去分析：1、区域2、区位3、规模4、交通5、配套（城市建设/基础建设）6、建筑7、景观8、户型9、开