金海湾花园前期策划方案.doc

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1、前言经与贵司初步接触和沟通，敝司对“金海湾花园”项目已经具备了一定的认识，且双方对初步的策划理念已达成一定的共识，作为一个具有丰富专业经验的地产策划公司，对市场之触觉及灵活应变能力相当重要，相信凭籍敝司深厚的专业知识和准确的市场分析，定能针对市场的变化而制定一套最有效的营销策略，务求以最基本的经济资源，达到最佳效果。根据贵司对该项目所提供的有限资源，敝司提出初步策划方案，望贵司能细加参详，并给予宝贵意见。第一部分市场分析一、黄岐总体楼市概况黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧，与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连，珠江从西向东贯穿而过，形成了“一河两岸”的环境优势。黄岐镇整

2、体面积19.8平方公里，共有4.4万居住人口。静态分析1985年，南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势，将黄岐定位于南海县的开发区，计划在黄岐大力开发房地产。1989年底，黄岐由乡升级为镇后，更加加大力度开发房地产，但售价均较低，买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来，随着房地产业越来越成熟，黄岐的房地产也不断改变，取得了不菲的成效，现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点：1、市场前景由于紧靠广州市区，黄岐素有“中山九路”之称，随广州楼市的迅速发展，黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业，专门请来中大

3、的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改，规划将对楼宇与环境的协调越来越重视，市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展，对整个房产行业有着促进作用。也因此黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。2、环境黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过，现如今大多在售楼盘在江边建立，如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园，江景成为这些楼盘的一大卖点，同时小区也因江景而使得环境清新怡人，当然仅有江景是不够的，发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观，铺种大面积的绿化，这些措施使得环境不断美化，从而使居住不仅仅是住宿而成为一种享受。1、交通状况由

4、于黄岐与广州相连，黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州，同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今，在整个交通情况不断得到改善的情况下，每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头，这些更方便了买家。2、配套设施随着经济的发展，黄岐的市政配套不断完善，从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市，商业娱乐设施已不再依赖于广州，连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾客，纷纷修建会所，可享有一些室内的休闲娱乐设施，以

5、及泳池、网球场等健身娱乐设施。每一个小区内的配套已越来越齐全，从而各方面的满足业主。而据了解，黄岐将会有豪华的歌剧院、现代化的运动场等，配套方面也有着发展前景。3、价格黄岐楼盘的价格与以往相比有着大幅度的跨跃，在以前据悉黄岐的楼价仅数百元每平米，而如今黄岐的多层、小高层楼盘价格为3000元左右，高层则贵些，例如名雅小高层、多层为3300元/M2，高层为4200元/M2，珠江半岛花园为2800元/M2。这样的价格与广州楼市相比，仍占有绝对优势，广州的楼盘只有白云、海珠、芳村等区的一些楼盘价格才能与之相比，但在楼盘素质上却不能相比。因此黄岐的楼盘受到一些价格承受力较弱的顾客欢

6、迎。4、购买阻力由于黄岐镇南海市，虽然拥有绝对的近广州优势，但始终有出了广州的感觉，最直接的便是打电话，从黄岐打到广州便算是长途，甚至过了一条街，便有市话和长途之分，这种感觉是十分强烈的，并且在水、电等费用上高于广州，而市场中广州人与南海人几乎各占一半买家，这些潜在因素都将会对广州的潜在消费者产生作用。由于黄岐的楼盘有这么一些优点，也有其一定的潜在阻力。但整体的发展趋势是好的，但市场发展具有不可控性，楼市的竞争也日趋激烈，只有对市场不断的研究、分析，针对具体情况作出专业化的销售建议，采取有效的措施，才能在市场中立于不败之地。动态分析楼市的变化具有不可控性，但可以根据其发展

7、规律及客观的一些影响因素寻找其发展趋势，并作出相应的判断。2000年楼市出现了以往所不及的繁荣景象，不但有众多的楼盘纷纷开售，以求搏得一席之位，而且消费者在诸多方面的决定和影响下纷纷采取购买，因此出现了兴旺的景象。黄岐的房地产市场也出现了较好的发展情形。1、价格走势黄岐的房地产价格今年出现了一些波动，楼市价格呈季节性波动，楼市价格有升有跌，刚开年楼价有升势，但稍后特别是四月份有较强跌幅，但随着“五一”节的来到，价格有所回升，后呈平稳上升趋势，但十月份后又出现跌势。附图：月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月