天象花园营销推广方案.doc

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1、目录前言3一、项目推广形象定位前的市场分析51.竞争项目产品分析52.竞争项目诉求分析83.竞争项目去化分析10二、项目分析及推广形象定位121.项目概况122.项目的市场印象123.项目目标客户分析134.项目的SWOT分析145．项目推广形象定位17三、项目推广案名及推广主题191.推广案名192．推广主题203.主题诠释214．系列主题22四.项目推广及营销231.广告原理232.各营销阶段系列主题推广24后记27前言乘星行凭借对淮北房地产市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规

2、划的先进认知和对营销技巧的稔熟在行，将对天象花园项目在营销推广环节上提供专业的行销服务。随着购房者需求的多样化、个性化，以及不断更替的新陈代谢化，房地产开发已越来越超越了造房盖楼的传统范畴，而是为特定的社会群体提供和创造某种生活方式，满足人们身心两方面的多种需求。物业产品也不再仅仅单指建筑物本身，而是延伸涵盖至设施配置、环境营造、氛围渲染、人文构筑，乃至人情关怀、人性满足等相关的诸多领域，由此产生的物业产品须包括物质形态和精神内涵两个方面，是形、神兼备的复合体。这即为房地产营销中的三重境界：第一

3、个境界是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个境界是卖“看得见摸不着”的东西，即卖景观、卖环境；第三个境界是卖“看不见也摸不着”的东西，即卖文化、卖品味、卖生活方式。发现、挖掘潜在需求，激发、创造新的需求，并率先以相应的产品去迎合、引导和满足这一需求，是制胜市场的基本法则。我们的行销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做好项目的推广营销工作。一、项目推广形象定位前的市场分析1.竞争项目产品分析项目主题温哥华城华佳梅苑绿洲·亲水湾金海湾花园惠泽山庄相王山庄本案物业类型

4、多层住宅独立别墅多层住宅小高层住宅叠加别墅多层住宅叠加别墅独立别墅联排别墅多层住宅小高层住宅、独立别墅联排别墅叠加别墅商业多层住宅叠加别墅独立别墅纯叠加别墅建筑面积一期：15.6万㎡二期22万㎡20万㎡首期：3万㎡12万㎡左右3.45万㎡28.6万㎡49350㎡房型面积（㎡）二房91.7190-200150-44391-360120-140200-400138.7144168.5187.7199260三房120-145四房163-189复式300180-220其他--备注一期有六栋独立别墅，面积

5、300㎡左右72套叠加别墅，面积177-240㎡，单价2200元/㎡一期9栋独立别墅，3幢美式排屋二期5幢独立别墅、2幢联排别墅（2×5户）、3幢叠加别墅（3×18户）以叠加别墅为主，面积从177-214㎡价格从2100—2750元/㎡前期规划中纯叠加别墅，多种户型选择从物业类型分析：◎淮北楼盘以混合型楼盘居多，一个楼盘包含两种甚至两种以上产品的情况比较普遍，从表面上看项目的产品丰富，可以满足不同客户的购买需求，但这种产品上的“包罗万象”及客户群上的“一网打尽”在注重市场细分、定位细化的营销时代

6、，并不利于产品整体形象的塑造，致使项目产品整体品质降低；从另一方面来看，市场上消费群的购买力、消费观念、心理因素、生活习性等的不同必然导致其对产品认知的不同，多种产品共存看似满足了所有客户的需求，但一味希望抓住所有客户而不注重客户的差异化需求，其最终的结果必将流失更多的有效客户。◎本案是一个纯叠加别墅项目，产品的唯一性特质追求的目标是对细分市场的高占有率。通过产品特色、房型设计、设施配套、景观绿化、物业服务特色等软硬件来完善并丰富项目，建成一个高性价比产品。从物业规模分析：◎从样本数据分析，淮北

7、许多楼盘的体量较大，大盘在整体规划设计上更具有完整性、配套设施更优化，但同时体量较大也必然延长了开发周期，分期开发对先期入住客户的生活造成不便。开发周期长，也是对开发商实力的考验，一旦资金链发生问题，势必影响整个项目的运作及形象，从调查发现，淮北市场上就有楼盘存在类似情况，造成楼盘滞销。从淮北市场需求看，众多大体量楼盘的雷同产品集中上市，在短期内可能造成供大于求的局面，影响去化。◎本案5万平方米的体量不算大，但对于一个纯叠加别墅项目而言，合理的规划布局、人性化的户型设计、实用的配套设施、独特的景

8、观设计却最能体现别墅气质与高贵空间。2.竞争项目诉求分析项目主题温哥华城华佳梅苑绿洲·亲水湾金海湾花园惠泽山庄主力诉求点规划设计；环境景观；内部配套；联合办学；新城区地段；内部环境；架空建筑设计；交通便捷；闹中取静；大型中心会馆、智能化系统；成熟的配套拥有涉外四星级标准酒店；亲水社区；与校为邻；临近市主干道淮海路交通便捷；高绿化率；主打广告语离城不离尘的新城绿洲；新城新贵新聚落；让淮北与世界同步；华佳梅苑，我们在用心；我们的目标——都市中，您纵情的生活；-淮北市最美丽的亲水人文社区“以山为傍”、