吉林某商城商铺销售营销策划方案.doc

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1、吉林某商城商铺销售营销策划方案第一部分：项目说明项目命名：某商城案名旨在突出本案之于吉林市（某区）商业地产项目中的战略地位，以建立某区现代综合百货品牌知名度。项目说明：某商城由吉林市某房地产开发公司投资开发，建于吉林市某区核心商圈，位于某市某区核心商圈某路中段。东邻住宅区，西接吉林市江北百货大楼、华联吉买盛，北接吉化住宅区，南向北都大酒店，地理位置优越，交通便利且位于商业黄金地段，周边配套完善。本项目集商业、文娱、住宅等功能于一体，项目将建成具有划时代意义的综合性商业中心，全天候、全功能的商业文化

2、消费服务中心及高尚居住生活区，是某市地标性建筑。经济技术指标：总用地面积：8683㎡；总建筑面积：30178㎡；地上建筑面积：㎡；地下层建筑面积：㎡；商场建筑面积：㎡；第二部分：市场分析一、城市概况：吉林市位于吉林省的中东部，1948年成立，是吉林省的第二大城市。辖龙潭区、昌邑区、船营区、丰满区四区，辖磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市四个县级市，一个永吉县，1个国家级高新技术产业开发区，1个经济开发区。吉林市面积27120平方公里，其中市区3636平方公里；总人口480万人，其中市区人口210万人，

3、非农业人口219万人，农业人口231万人。城市特点：1、人口众多，较具发展潜力2、总体规划具有较大发展空间3、经济发展快速较快4、消费水平低，购买力不强5、旅游资源丰富，交通便利二、吉林房地产市场分析：吉林市房地产市场在近两年得到了高速发展，城市开发已经驶入了快车道，城市人们的生活发生了一系列的变化。消费特点：1、市场容量小吉林市开发的房地产项目大多是商住一体楼盘，规模越来越大，江南区目前已成为大规模楼盘的集中地，总建筑面积超过了10万平方米，且多以商业网点式临街店铺的形式出现，该定位经营方式灵活

4、，自主经营，不受经营范围、经营时间的限制，本地的消费群较为认可；市场积压严重，尤其是商业地产，许多知名楼盘的销售也不超过6成。商住楼开发量过大，市场已经形成供大于求的态势，普遍销售压力大，销售情况不理想。1、市场发育不成熟在建商业房地产最低1500元∕㎡，最高4500元∕㎡，没有高端产品，并且缺乏长期规划与商业管理，房地产消费能力低下。2、消费观念不成熟吉林市产权式商铺市场发育不成熟、不规范，市民消费习惯缺乏理性引导，投资意识不强。综上所述，吉林市房地产市场走势呈以下几个特点：1、房地产竞争趋于激

5、烈，诚信企业、具有长远发展眼光的开发商将赢得市场；2、科学、专业管理将迅速登上舞台，成为重中之重，将直接影响项目开发与销售；先进理念将大量涌入，项目包装、营销策略层出不穷；3、市场将面临重新洗牌，从而进入理性调整期；4、消费日趋理性，消费观念推陈出新，消费潜力得到进一步释放。透过现象看发展，2004年，吉林市房地产市场目前处于低迷状态，但仍有可为之处，市场潜力巨大，从目前情况分析，龙潭区、丰满区在建楼盘所占比重较大，且以产权式商铺为主（未提出明确的产权概念），市区商业物业多以租赁形式为主，这表明产

6、权商铺具有很强的成长空间，如本项目从国家宏观政策“振兴东北工业基地”经济全面复苏、商圈发展潜力巨大、产权式商铺优势、无限升值空间、高回报优势及专业管理等方面做足功夫，获得目标消费群体认可，相信会取得可观销售成果。三、项目分析：（一）优势分析1、定位优势：本项目开发规模在龙潭区商业项目中屈指可数，其定位相对其它商业物业，从项目功能设计和业态组合上有很多明显优势和创新之处，一举打破了原有的临街小铺、老百货或超市经营模式，具备很强的集客能力甚至可吸引市区消费者。2、规划优势：本地开发商在总体规划、外观立

7、面设计等均较为落后。本项目设计新颖，匠心独具，富有强烈的现代气息。3、交通便利：项目南靠遵义路，道路状况优良，交通便利，多路公交线路通过，四通八达，公交车站即在项目门前，交通便利，具备吸引市区消费者的基础条件。4、地块具有发展潜力：龙潭区是吉林市工业区，区域内各大工业企业乘国家宏观政策——振兴东北工业基地之东风，经济复苏指日可待，这必将拉动整个龙潭区消费水平，本项目占据龙潭区核心地段，升值潜力无限。5、配套优势项目周边配套行业有休闲、餐饮、文化、步行街、金融、政府、保险、学校、医院、工厂，周边为居

8、民住宅区，酝酿了大量的消费资源。（二）劣势分析1、项目已经停滞三年，在小城区的反面影响较大。2、楼盘三年滞后的经营，对开发公司的信誉度造成很大不良影响。3、区域消费群体对开发商经济实力和运作能力持观望和怀疑态度。4、吉林市房地产市场无明晰产权式商铺概念，市场投资认知时间长。5、停车位置窄小，大量的人流、车流、物流将形成很大压力项目SWOT分析Strengths(优势分析)Weakness(劣势分析)S1、区位商业气息浓厚，定位明确S2、规划超前、物业设施先进齐备S3、道路交通体系良