商住小区建设项目可行性研究报告.doc

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1、.第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：新干县上达房地产开发有限公司钰龙华府商住小区（一期）建设项目1.1.2建设单位：江西省新干县上达房地产开发有限公司江西省新干县上达房地产开发有限公司，于2013年5月份成立，公司位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。注册资本为人民币1500万元。公司经营范围：房地产开发经营、、物业管理服务、园林绿化。公司实行总经理负责制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：管理人员8人，技术人员9人，其他人员3人。公司在2013年10月23日，拍得新干县DDH2013040号地块。面积为59

2、213.2m²（合88.82亩），以单价3550.0元/平方米成交，总价为21018.0万元。此地块用于开发建设钰龙华府商住小区(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。1.1.3建设地点项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。1.1.4法人代表：公司法人代表、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。1.1.5建设性质：新建1.1.6建设规模：项目总用地面积为88.82亩（合59

3、213.2m2），规划总建筑面积为135470.1m2，其中：多层洋房面积40521.6㎡，高层住宅面积56721.6m2，商业建筑面积4228.57m2；总居住户数913户，总停车位690个（地下655个，地下35个）。1.1.7项目建设期：三年。1.1.8估算总投资：本项目总投资为44015.49万元。其中：工程费15988.25万元，其他费用22795.77万元，预备费3102.72万元，建设期利息2128.75万元。1.1.9资金来源：本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。1.1.10主要经济指标一期项目主要经济指标表表1－2序号项

4、目名称单位经济指标1总建筑面积M2135470.1专业资料.1.1多层花园洋房面积M240521.61.2高层住宅面积M256712.61.3商业面积M24228.57共享大堂面积M2735.761.4物业及社区用房M2201.581.5其他公建面积M2138.122项目投资总额万元44015.492.1工程费用万元15988.252.2工程建设其他费用万元22795.772.3预备费万元3102.722.4建设期利息万元2128.753资金来源万元52275.293.1银行借款万元130003.2建设单位自筹万元210183.3预售收入万元18257.294总

5、成本费用万元34270.114.1投资结转成本万元44015.494.2经营费用万元2435.214.2.1其中：销售费用万元1739.434.2.2管理费用万元695.774.3财务费用万元2128.755收入税金利润5.1经营总收入万元69577.315.2营业税金及附加万元3778.355.3土地增值税万元2783.095.4税后利润万元10827.546财务评价指标6.1所得税后内部收益率%67.856.2所得税前内部收益率%103.886.3所得税后财务净现值（Ic=15%）万元7056.636.4所得税前财务净现值（Ic=15%）万元9889.89专

6、业资料.1.2可行性研究范围1.2.1可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）3、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》(第三版)5、《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93)6、《城市规划基本术语标准》（GB／T50280-98）7、《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2005）8、《江西省城市规划管理技术导则》9、《江西省规划实施技术导则》10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划

7、纲要11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料1.2.2可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。1.3可行性研究的结论该项目的建设符合新干县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便，是新干县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。是按照“老城改造，完善功能”的思想，而高起点规划、高品味建设房地产开发项目，该项目

8、的建设对实现城市发展战略