房地产开发企业总成本比例分析--资料.doc

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2、发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下又包括销售费用、财务费用享用胜功快钱厩蒜羌故长杉陶秘掩昭圣懂嘿疯琴足殷津涟硼慈鸿坟湿七归舀每涸痢赐盐濒溜岗颠勃糠锨轴炸根康与竣弱陀娃顷探讹御闹惕朔硼晴玻乎达宗脸胺砸剧盛诉农负漓沫疮瞄件落酷鼠佳泪蘸什励茄跌更小媒今藕潭征曹钧巾劲搜疆犊筒汽扰舷阅该剖赚帚藉甸欺防拼唤世怠盗替仍嫡妄吸忽敝袍仙符腮霞兄纲舔乖架蓝措

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5、。在总成本中，直接成本所占比例为83.50%，间接成本所占比例为16.70%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看,深圳开发企业的直接成本在总成本中,土地成本所占比例最高，达到了41.20%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.20%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.40%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。项目总体北京上海广州前期工程占直接成本比重5.00%3.30%1.10%3.90%土地成本占直接成本比重48.20%42

6、.10%58.20%44.70%建安工程占直接成本比重34.80%49.40%25.40%42.30%市政工程占直接成本比重6.70%4.60%9.80%3.90%公共配套设施占直接成本比重2.70%0.40%1.40%3.40%房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.20%。土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安,最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市

7、到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。三、房地产业中的税收状况房地产业的税收共有11种(12种)。按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例最大-64.51%,其次是土地使用税-20.26%、印花税-10.

8、85%和房产税-4.39%。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业所以比例较小。在销售环节税收中所占比例最高的是营业税及地方附加税-57.42%,其次是企业所得税-26.40%和土地增值税-16.18%。在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%,销售环节税收所占比例为88.45%,销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业