项目现金流量分析案例.pdf

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1、项目现金流量分析案例一、项目概况A市市政府规划重建西区。西区是该市传统的工业区，区域经济发展相对滞后，消费者购买力较弱，但是该区域土地资源丰富，开发价值较大，投资成本较低。伴随着周边县域经济的发展，加上近年西区流动人口有上升态势，该区拥有巨大的潜在消费市场。顺应这种形势，B房地产公司拟开发建设某住宅小区。项目总投资25099.64万元，占地45900㎡，总建筑面积86720㎡，其中：住宅面积82720㎡，公建面积4000㎡，建筑容积率1.89。二、案例分析现金流量为正确计算和评价方案的经济效果提供统一的信息基础，能够真实揭示项

2、目的盈利能力和清偿能力，从而为投资决策提供科学的依据。因此，现金流量的确定非常重要。本案例首先分析了当前房地产市场的宏观形势，然后通过市场调查与预测对该项目进行了产品定位、客户定位和价格定位，由此测算出该项目的基础数据，最终确定出该项目的现金流量。（一）房地产市场分析1．我国房地产市场宏观形势近年来，中央连续出台了多项宏观调控措施，主要有：（1）2006年，调控房地产六条措施（国六条），内容包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。旨在调整住房供应结构，抑制房价不合理的过快增长。（2）《关于调整住房供应

3、结构稳定住房价格的意见》（国十五条），在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90㎡达70％的标准。旨在控制过快的购房需求，也充分考虑到了中低收入群众的切身利益。（3）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等土地政策，在一定程度上提高了房地产企业取得土地资源的成本，收紧了土地供给。（4）2007年央行6次加息、10次上调存款准备金率，我国开始实施从紧的货币政策。这些政策的贯彻和落实使房地产市场发生如下变化：土地供应量和开发量下降，信贷投资规模受到控制，房地产投资开始回落；

4、同时随着人们收入的增加，城镇化水平的提高，房地产需求在不断上升。预计今后政府调控政策的执行力度会更强，普通住房和经济适用房供应将增多，获取土地资源竞争加剧，房地产开发成本将提高。2．A市房地产市场总体状况A市房地产市场分为东南西北四个板块。其中东区相对较发达，是A市的地产核心区位，也是最具发展潜力的板块；而西区作为老城区，市政配套设施成熟，工业基础深厚，房地产业发展的潜力也很大。近年来A市房地产业在政府的调控下，整体上保持着稳健的发展态势：房地产投资增幅下降、市场运行基本平稳；商品房建设持续增长、供求基本持平；房价继续上涨但涨

5、幅回落。该市将继续加大对房地产市场的监管与引导，进一步调整住房供应结构，增加中、小套型市场开发和供应比例，从而使房价涨幅进一步趋缓。13．A市西区住宅消费意向调查本调查采用了访问调查法和网络调查法。访问调查法是小组7人在为期一周的时间内针对西区的住宅消费需求进行问卷式调查；网络调查法是在网站上设置调查表，访问者在线填写并提交到网站服务器。共设置调查表700份，完成有效调查650份。（1）受访者意向购房时间与购房目的从受访者意向购房时间和目的分布图可以看出：大部分受访者有意在近三年内购房，如图1所示。并且绝大多数属于首次购房者和

6、二次置业者，如图2所示。说明近几年该市房地产的需求是旺盛的。40%35%30%25%20%15%10%5%0%1年以内1-2年2-3年其他图1受访者意向购房时间分布图605040%%30%20%10%0%首次购房二次置业给父母或子女投资购房其他图2受访者购房目的分布图（2）受访者户型偏好与居住面积需求从受访者户型偏好和居住面积需求分布图可以看出：大部分受访者倾向于两室一厅、三室一厅和两室两厅，如图3所示。居住面积主要集中在70～90㎡，如图4所示。说明大多数购房者倾向于中小户型。35%30%25%20%15%10%5%0%一室

7、一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅其他图3受访者户型偏好分布图235%30%25%20%15%10%5%0%50㎡50-70㎡70-90㎡90-110㎡110㎡以上图4受访者居住面积需求分布图（3）受访者家庭月收入从受访者家庭月收入分布图可以看出：比例最高的是3000～5000元/月，所占比例为33%；其次是5000～7000元/月，比例为31.5%，如图5所示。35%30%25%20%15%10%5%0%3000元以下3000-5000元5000-7000元7000元以上图5受访者家庭月收入分布图（4）受访者可接受房屋总价

8、从分布图可以看出：受访者可接受房屋总价集中在15～30万之间，如图6所示。。按照A市07年的商品房均价3373元/㎡计算，受访者能够购买到的住房面积是44.47～88.94㎡。30%25%20%15%10%5%0%15万元以下15-20万元21-25万元26-30万元30万元