华泰大厦营销策划方案.docx

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1、华泰大厦营第策划方案营销策划部引言6第一部分市场调查分析.71.1柳州市整体社会环境与经济发展状况81.1柳州市综合环境因素.81.2柳州市综合环境因索.91.2.1地区生产总值101.2.2人均地区生产总值与居民收入・111.2.3产业结构・11・131・3城市未来规划・132.柳州市房地产价格情况分析2.1住宅供应结构性152.2开发商有意操作172.3城市规划、土地拍卖推动房价上涨。183.柳州写字楼的现状.193.1地理分布203.2价格和租金.201.3物业管理21..213.4保安监控系统4.3.5通讯智能化3.6空调系

2、统233・7大堂24柳州写字楼存在的主要问题、市场需求及发展前景4.1物业管理问题..264.2配套问题.274.2.1大堂274.2.3商务中心274.2.4智能化水平..294.2.5停车问题••…4.2.6租金问题•…4.2.6市场需求•…4.2.7政府宏观调控4.2・7投资新宠••…30303133・・335.柳州未来写字楼市场变动趋势分析・・376.柳州写字楼主要在售项目分析382.3.1项目定位分析.382.3.2项目定位.392.3.3项目建议案名.412.3.4项口包装吋机及形式.422.3.5售楼处建议.42第三部

3、分营销总体思路433.1项目总体营销目的.443.2入市时机评估443.3销售阶段划分.453.4、销售节奏安排46第四部分价格策略..474.1定价策略建议・483.1.1定价边界条件.481.1.2写字楼部分的价格.482.2价格走势建议・502.3付款方式建议50第五部分广告推广策略523.1广告诉求点重组535.2各阶段广告战略.542.2.1市场预热期工作・545.2.2、第一热销期工作1.2.3调整期工作安排・3.2.4热销期工作安排・3.3广告费用预测56•56-.56・・57华泰大厦项目目前已封顶，计划于2007年6

4、月交房，我部经过实际勘查.竞争对手调查以及潛在目标群体调查，并拟定完善整体策划报告方案。整份报告出炉的边界条件是依托于项目建筑设计方案并根据我部数据和实际调查的结果来进行的，基本涵盖了项目前期市场各个关键要素，同时受各方面条件所限，更为具体的实操性方案可沟通后再进一步跟进。第一部分市场调查分析1.柳州市整体社会环境与经济发展状况1・1柳州市综合环境因素柳州市地处广西中部，辖区面积5307平方公里，总人口183万，是广西以工业为主、综合发展的区域经济中心和最大的工业基地，是全国综合经济休制改革试点城市和全国八个“科技兴市”试点城市之一

5、，2001年乂被确定为全国信息化试点城市之一。柳州市还是全国重要的铁路枢纽和全国四十五个重要的公路交通枢纽Z-,拥冇湘桂、黔桂和枝柳三条铁路干线，209、322、323国道贯穿柳州。柳州市是广西接入全国通信网络的两个通信接入点之一，是广西第二通信接入中心，其通信网络覆盖柳州市以及桂中区域的周边县，是广西的通信枢纽Z-o经过多年的发展，以汽车、机械、冶金、造纸、日化为主的五大主导产业，与建材、纺织、化工、制糖、塑料、食品等重点行业共同构成我市工业体系的主体框架，并发展了一批在国内具有一定竞争力和知名度的骨干企业以及一批有较高市场占有率

6、的知名品牌和拳头产品。牛物技术、激光应用、精细化工、电了信息产业、钢制品工业等新兴产业初露端倪。在工业经济结构中以制造业为主，制造业的比重高达92%,汽车和机械占整个制造业的一半左右。我市102户大屮型企业仅占全市企业总数的6.3%,但实现利税总额占全市的比重在3/4以上。大屮型企业屮的12家大企业集团完成的效益指标又占全市的60%以上，其屮五菱、柳钢、华锡、凤糖、两面针等已列入全国重点支持的500户企业口录屮。大屮型骨干企业在我市工业经济屮占据了举足轻重的地位和作用，众多中小企业通过与大企业建立协作关系取得了新的发展空间。据中国社

7、会科学院有关专家学者对柳州市国民经济与社会发展战略研究，柳州市已初步形成了资木扩张型的“重化工业”为特征的工业体系，柳州市的工业化已曲以生产工业消费品为主的轻工业化阶段进入以生产原材料工业为中心的重化工业阶段，并向以加工、组装工业为中心转移。柳州市在推进工业化、城镇化进程小，存在着城市建设发展缓慢，跟不上经济社会发展的步伐，城市功能需要进一步完善,经济结构性矛盾■和体制性问题较为突出，投资率偏低，经济发展和可持续发展的后劲不足，工业传统产业和传统产品所占的比重较大，高新技术产业特别是电了信息产品制造业、软件业等比较薄弱，外向型经济发

8、展和对落后，新的经济增长点不多等问题。因此，必须人力推进国民经济和社会信息化进程，运用信息技术改造提升传统产业，以信息化带动工业化，以信息化推进经济结构的战略性调整，发挥后发优势，实现社会生产力的跨越式发展。1.2柳州市国民经济发展状