“顺驰—“汉沽第壹城”营销策略方案.doc

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1、顺驰一汉沽第壹城”营销策略方案目录：第一篇：分析篇一、市场背景：二、竞争对手分析：三、已售产品分析：四、已购客户分析：五、产品前期市场推广简要分析:六、分析总结：第二篇：策略篇一、项目营销目标：a项目的总体销售目标b)分阶段的销售hl标：二、项目总体营销策略1、项目整体营销思路2、销售现场策略3、价格策略4、渠道策略5、推广策略第三篇：执行篇一、月度营销推广方案1、财务指标2、推广FI标3、渠道4、销售控制5、现场说辞要求6、推广主线7、推广步骤1)推广主题a)宣传时间b)宣传内容c)宣传意义d)宣传媒介2)配合活动主题a)活动时间b)活动内容c)活动对象d)资源整合第一篇：分析篇一、市

2、场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重耍组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在塞上街辖区内，全区共有常驻人口17力。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。英中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。顺驰第壹城所在寨上街，其南部为犬津老牌化工企业一犬津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益人不如前，也在某种程度上影响了汉沽区

3、的发展。随着汉沽新一届领导班了对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健廉、可持续发展。汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井川直业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产站开工而积达到了20万平米以上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其屮绿地置业的“绿地人家"及正继房地产的“滨河家附以其低价位得到了市场屮初级客户的认可,而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化

4、街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点屮学一屮、八中，文化氛用浓重。社区规划建筑面积约12万平方米，景观设计公司为香港杲易设计，物业服务提供为顺驰物业公司，从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以來，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。二、竞争对手分析：由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手吋主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳打比较,

5、我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？我们说是井山.蓝月湾，因为井山.蓝水湾自入市以来，始终以跟随性的竟争手法來截取我们的客户资源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将井出•蓝刀湾作为直接竞争对手理由还冇：1）同处东风路延线，隔文化街和望；2）销售均价为第壹城只差100元左右，且部分楼栋立面价格要高于笫壹城；3）产品类空与笫壹城有相似之处，U目标客户相近。但井山.蓝月湾也有其不足之处，其屮有：1）在户型设计上，其客厅的面宽人部分都不超过4米，居住舒适度不够；2）山于其地块为L型地，在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争；3）产站的细节部分不确定性太多，且

6、现无销售许可证也引发了一些客户的游移。在汉沽我们的间接竞争对手在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：绿地人家处于天化的附近，滨河小区处丁烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势,不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城和邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；绿地人家的产品规划加纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽为本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，

7、故此在（1标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。竞争项目基本信息：项目名称规划面积销售均价基本情况富达花园6万平方米1620与第壹城一路之隔，均价和对较低，社区内设网球场及幼儿园，绿化率39%,容积率1.39,购房盂另交配套费及购买地下室。绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发血枳7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、一、三、六层为主。滨河小区12万平方米1584社区规划冇中心杲观带，五层