[环宇]地产项目策划大纲.doc

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1、[环宇]地产项目服务大纲服务大纲目录一、关于市场调查二、关于策划三、关于环宇地产项目规划设计方案四、关于环宇地产项目建筑风格、单体设计及园林五、销售及销售管理六、环宇地产项目的广告包装与营销推广七、环宇地产项目的销售思路的探讨八、财务预算与回款计划九、关于物业管理十、对开发商的要求和支持十一、至祥策划公司环宇地产项目项目成员简述一、关于市场调查1、市场调查的真实价值分析对房地产行家而言，市场调查只是对其“感觉”的论证。这既是中国房地产的尴尬之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。但是勿庸置疑的是，专业市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。2、市场调查模式

2、设计对至祥而言，市调是一项长期性的工作，通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，为发展商开发策略、营销策略，以利项目尽快推出，使发展商取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种方法、手段，运用得当，让人受益匪浅。我们在进行市场调研时，大致分三类工作：分类项目针对物业的市场调查针对客户全面的市场调查内容对象具体指标模式A：针对物业在对当前整个或者区域市场有全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况等，以此作为我们开发物业的依据。

3、发展商大多关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实销售率的问题。常见错误是将报价当实际价格。销售价格的确定：尽可能深入了解实际成交量的各种方法及利弊。销售率的确定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝对精确，但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。物业供应量的确定：如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到位，炒地皮）；建了没报（改变项目性质、如联建、自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）；报建

4、与销售内容不一致（最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购）等情况，实地的现场调查是最可靠的办法。（有具体的《楼盘调查表》附后）模式B：针对客户不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查的研究准确把握，最终抓住目标客户群，这是物业销售成功的关键之一。这类调研包括：客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题

5、对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及客户的配合。（有具体的《消费者购房意向调查问卷》附后）模式C：全面调查房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况，因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的前景情况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析重点项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。通常市调可分为三个阶段：调查准备确定调查的问题及地域范围，并对

6、调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如方式及进度、信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训）。正式调查确定调查的问题及地域范围，直接资料采取访谈、电话、问卷、观察等方法；间接资料采取交换、购买、委托等方法；在采用问卷调查时，还须设计调查表及问卷，并确定抽查对象及样本大小。结果处理确定市调资料来源及方法。资料进行分类、统计、得出结论，在此基础上编写调查报告。3、市场调查的范围及样本结构设计对于房地产项目而言，市场调查是为了获取有关房地产市场的信息，凡是直接或间接影响房地产经营的信息资料都应在搜集之列。然而在一个激烈竞争的细分市场范围内，辨别品

7、牌的特性应该建立在核心购买者之中，而不是整个市场。因此，市场调查的范围设计就显得尤为重要。具体包括：A、本次调查的范围设计根据所拟定调查对象各要素的特性综合概括为五个方面1、宏观环境调查2、市场营销的4P调查▽（Product）产品调查——原有房地产产品在市场上的状况，新开发的房地产产品的特色；物业管理等房地产商品的售后服务。▽（Place）销售渠道调查——房地产发展商直销；房地产交易市场联合销售；房地产中介销售。▽（Price）价格调查——调查目前房地产的价格状况，影响房地产价格变动的因素，房地产价格的调整，价格弹性幅度的大小，房地产产品的价格策略等。供

8、给弹性与需求弹性、影响价格变化的因素、价格变化后竞争者的反应等。从