万泉河家园项目营销推广策划案

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1、万泉河家园项目营销推广策划简案前言一、区域市场分析1、国内房地产宏观环境分析2、海南房地产市场发展概况与预测3、琼海地区市场分析二、区域市场竞争分析1、琼海市部分项目分析2、琼海区域消费者分析3、区域发展环境分析三、项目分析1、项目基本状况2、项目SOWT分析3、项目核心价值分析四、项目定位1、项目市场定位2、项目产品定位五、销售策略1、销售策略2、销售步骤一、区域市场宏观分析1、国内房地产宏观环境分析未来的一至二年内，房地产开发企业将面临强烈的震荡波：规模较小，资金链有问题的中小型企业开始选择退出房地产行业，未来将大量出现危机项目收购机会；资金储备和人才储备优良的大型房地

2、产企业受到政策影响有限，反倒是迎来了大力发展的契机。未来房地产开发企业将有四大发展趋势：规模化；资本化（开发企业将改变融资的现状，采取直接融资的方式）；品牌化和专业化（如专注于住宅开发／商业开发）。震荡整合之后，房地产开发企业将呈现新格局：以大型房产企业为主，大型房地产开发商将占70-80%的市场份额，一些有专业特色的中小型开发企业则分享余下的市场份额。香港最大的10家地产集团的开发量约占总开发量的80%左右，而内地房地产公司前10名地产集团的市场份额不到6%，最大的地产集团－万科的市场份额不到1%。可见今后中国房地产企业兼并整合力度将会非常之大。随着中国经济的高速增长，中

3、国的中产阶层正在崛起。根据麦肯锡的预测，十年后城镇家庭数量将达到2.8亿户，中产阶层家庭数量将占80%，低收入和高收入家庭数量则各占10%左右，从而形成一个中间大两头小的良性社会财务分布结构。这一结构对于中国的消费增长十分有利。中产阶层数量和收入增长必然导致其房产消费能力快速膨胀。2、海南房地产市场发展概况与预测2003、2004年楼市销售火爆。但是到2006年中期房地产市场销售出现小拐点，相对缓慢消化量有明显下降。海南的房地产市场与大陆有着明显的区别，国内的房地产市场有着明显的地域性，而海南的房地产市场却是多样性，分岛内市场、岛外市场，由于旅游业、生态环境的优势，海南的房

4、地产不但吸引国内的置业者，而且引来世界各地许多人士到来置业，出现典型的“候鸟性住宅”。目前，海南的房地产有50%以上是岛外的人士前来投资购买的，而这50%当中绝大部分是二次置业以上。同时多样性的市场，海口与三亚也有着差样性。三亚的旅游资源以及景点要比海口丰富，环境更优美。岛外市场，三亚更有吸引力，造成三亚的市场与海口市场的差异性，海口更适合做老年公寓、度假公寓等，而三亚则更适合做产权酒店、产权式公寓，海口的房地产市场多样性表现在：本市户口的置业人士，内地来海口工作要定居下来的置业者，主要是白领阶层与生意人，内地来海南置业作为投资、度假、养老为主，还有就是岛内其他市县富裕起来

5、的人群涌向省城生活。随着海南经济的不断发展，高速公里的通车，环岛铁路的通车一期航运能力的加强，使海南省各地市的经济得到了快速的发展。特别数琼海市，借助万泉河、博鳌等元素，迅速成为中国乃至世界上的知名区域。经济发展速度比较快，伴随着经济的发展，当地的经济也发展比较迅速。海南各地市出现了度假旅游地产的升温，并且各地的城市化进程加快，房地产市场逐渐发展壮大。文昌、琼海、澄迈、万宁等地的房地产发展迅速。海南目前的经济发展缺少有效产业的支持，没有创造大量的就业机会和理想的薪酬标准，留不住基本的人才，一个没有充分就业市场的城市，海南的房子出租不像内地一些城市拥有合理的收入回报，出租率和

6、租金都很低，投资置业不是很乐观。大量无小区配套、内部设计及建筑质量都很差的房子。表面上看房子过剩，实际是结构不合理，目前完全不适应市场的需求，要消化这部分房子，不但涉及的关系复杂，协调的部门广，时间上也是比较漫长。海南的房地产价格普遍上扬，特别是规划设计好、绿化率高、功能配套的高层住宅和高档公寓涨幅较大。点评：海南房地产市场在发展中还必须克服许多问题，但是随着海南经济的不断发展，海南房地产市场将有一个更好的前景。1、琼海地区市场分析琼海市是连接海口和三亚的一个重要城市，是海南省的第三大城市。近些年随着万泉河、娘子军、官塘温泉等旅游景区的兴起，琼海经济发展迅速。在加上博鳌亚洲

7、论坛在琼海召开，使琼海迅速成为一个著名的地区，也同时成为房地产投资的热点地区。在琼海近些年出现了大量的楼盘，促进琼海旅游地产的发展。并且随着琼海市旧城改造的不断深入，大量新楼盘出现，加快了琼海城市化的进程。但是从总体上分析可以看出琼海房地产市场具有以下特点：①整体发展速度提升，但销售压力依然存在。琼海市的房地产价格从三年前的1200元左右提升到现在的2600元左右，可以说明琼海市的房地产价格在一路上涨。但是琼海市的房地产销售进度仍存在压力。②琼海当地市场向对外型与对内型两个方向发展。琼海房地产市场的主要方向有两个，