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《中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(2章)-图文..doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、第二章市场环境分析第一节宏观政策环境一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势从近几年的经济发展情况看,国民经济发展总体形势较好,国内生产总值保持持续增长,物价稳定,居民消费价格总水平不断上涨,国家经济处于平稳快速的增长阶段。目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业,房地产市场体系已经基本形成,房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。为了控制房价过快增长,抑制投资过热,国家连续出台了两次“国八条”,然而房价上升之势依旧不减,之后“国六条”应运而出,表明政府整治房地产行业的
2、决心。二、相关房地产政策本项目可能产生的影响【可能的不利影响】✧“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响,抑制消费者购房信心。对本项目而言,须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。✧“加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度。”拆迁进度和规模的控制是否得当,很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕,获得预期效益的关键。✧营业税的征收增
3、加了短期投机者的交易成本,同时对长线投资者的信心也有一定程度的影响。✧对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量,另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。✧近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放,这使得商业地产又丧失了一个的经营和销售的途径,而本项目商业面积较多,这一政策的实施,无疑增加了该项目商业运作的难度。【可能的有利影响】✧大户型供应减少,市场机会凸现。面对政策调控力度的加强,众多开发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。而从南京上半年市场供销情况来看,大面积户型产品供销两旺,城中片
4、区更是出现供不应求的局面,因此本项目的市场机会大幅增加。✧随着拆迁规模的进一步控制,政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨慎,本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。✧二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者,在一定程度上促使很多购房者转向商品房市场,如何增强本项目的市场关注和优势,成为吸引这部分客户的重点。三、小结⏹房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长,房地产价格持续居高不下,市场供应结构失衡等背景下应运而生的。⏹近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的,通过调整住房供应结构、住房
5、转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房行为,稳定住房价格;通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发企业的约束,保证市场行为的规范,最终保障房地产行业良好有序的发展。⏹对本项目而言,一方面大体量高端住宅的规划审核、地块拆迁规模和进度的控制是必须解决的棘手问题,另一方面营业税征收对投资者购房决策的影响、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、产权式商铺的销售许可的停止发放等数个政策也和本项目息息相关。⏹全城大户型的供应减缩、城市范围土地的拆迁控制、营业税和二手房交易所得税的征收也给本项目带来了潜
6、在的市场机会。因此在本项目开发时要注重结合区域资源,突出项目的稀缺和地段优势,尽量规避宏观调控带来的负面影响,将本项目的区位优势及产品优势发挥到极致。第二节南京整体经济运行状况一、南京近几年GDP总量走势“十五”以来南京经济持续健康发展,GDP年均增幅超过15%,增长速度均高于全国和全省平均水平。二、南京近几年经济增长速度近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头,从2003年开始,南京市国民生产总值的涨幅一直保持在20%以上。三、南京近几年人均可支配收入走势2000年以来南京人均可支配收入不断增长,
7、基本保持和城市GDP相近的增幅,城市居民消费水平不断提高。四、南京近几年人均居住面积走势(数据来源:南京市统计局城市人均居住面积从2000年的10.1㎡增加到2005年的24.3㎡,5年的时间增长幅度达到140%。五、南京整体经济运行情况小结●城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境,提供了发展的有利条件;●经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力,可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健;●可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力;●居住市场容量的不断扩大成为房地产市场持续健康
8、发展的有力保障。第三节南京房地产供求关系及发展趋势一、房地产投资虽受政策影响小幅波动,但依然保持增长态势2000年以来南京房地产市场投资额始终保持增长的态势,投资额度基本保持在GDP总量的10%左右。2000年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅,但是由于受到宏观政策(2005年“国八条”,2006年4月“国六条”调控的影响,在2005年和2006年5月,房地产投资增幅有所回落,但仍然保持小幅上涨的态势。二、房地产市场逐步进入正规,呈现供销两旺的局面20
