镇江市朱方路西侧地块投资分析报告.doc

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1、镇江市朱方路西侧地块投资分析报告一、镇江社会经济概况镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔相望。全市土地总面积3847平方公里，占全省3.7%，2008年年末户籍总人口268.77万人。至2008年底，全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。2008年，全市完成财政总收入233.2亿元，比上年增长13.7%,其中财政一般预算收入85.66亿元，比上年增长6.7%。在财政一般预算收入中，税收收入完成70.17亿元，增长11.5%，其中增值税完成17.88亿元，增长6.8%，营业税完成17.06亿元，增长7.1%

2、，企业所得税完成9.62亿元，增长15.2%。财政支出结构继续调整，社会保障和有关民生的财政转移支付明显增加。全年财政总支出169.46亿元，比上年增长22.2%，其中财政一般预算支出95.13亿元，比上年增长17.7%。其中：教育事业支出16.98亿元，增长10.1%；社会保障和就业支出4.97亿元，增长24.6%；农林水事务支出6.58亿元，增长13.8%。2008年，全市完成固定资产投资718.5亿元，比上年增长22.2%，其中：第一产业投资完成11.67亿元，增长15%；第二产业投资完成463.07亿元，增长22.1%，其中工业性投资完成457.71亿元，增长22%

3、；第三产业投资完成243.76亿元，增长22.8%。2008年，房地产开发投资完成97.03亿元，比上年增长15.1%，全年完成商品房施工面积911.21万平方米，比上年增长10.8%。2008年，南徐新城建设取得积极进展，建成九华山路、九华山支路等11条道路，规划展示馆主体封顶，体育会展中心全面启动。加快旧城改造步伐，整治22处积水区（点），改造街巷道路67条，区域供水管网基本实现乡镇全覆盖。建成西津渡、解放路高架桥停车场。进一步完善城市功能，建成南徐大道西延、健康路西延东段和江洲路一期工程，全面实施西津渡历史文化街区二期保护工程，京口、谏壁污水处理厂土建主体工程完工，开

4、工建设大港第二污水处理厂，市区污水集中处理能力14.7万立方米/日。城市规模继续扩大，市区建成区面积达98.18平方公里。2008年，全市规模以上工业尽管遇到了来自全球金融危机、出口需求下降等不利因素的挑战，但是仍然保持了平稳较快增长的良好态势，2009年，镇江还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。镇江地图二、房地产市场概况1、房地产发展背景概况2008年市区居民人均现住房建筑面积已达33.22平方米，此外平均每户还有偶尔居住房2.69平方米，人均住房建筑面积比上年增加1.52平方米。随着住房面积的增大，各种机电耐用品更加普及，自来水、天然气等居住设

5、施进一步配套完善，居住类花费也大幅增长。2.房地产市场概况①购房者逐渐理性，自住需求成为主流由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场，而不是一个以投资者投资的市场。②房价增长将趋于稳定从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在当前阶段，加强保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将得

6、到一定程度的缓解，房价整体可能在一定程度上回归平稳。③品牌房产优势更加明显随着宏观调控的深入，房地产市场将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高，随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出，另一些企业则会抢占更多的市场份额。同时，随着购房者的日趋理性，品牌房产的保值效应和吸引力将进一步体现。三、

7、地块投资分析1、地块概况（查看公告：GJ2007-62#）镇江市朱方路西侧地块北至规划中四摆渡路，东至朱方路，南至规划中道路，西至长山灌渠；规划用地总面积42068平方米（合63.1亩）；规划用地性质为住宅用地；容积率为1.6；建筑密度不高于35%；绿地率不低于30%。2、地块配套情况镇江市朱方路西侧块周边有成熟住宅小区桃园新村、航运新村，有金山旅游商城、金山公园、镇江金山小学、镇江实验学校、镇江市丹徒旅游贸易学校、黄山医院、丹徒区中医院等配套设施，对于居民的日常生活出行都十分便利。3、地价分析该地块位于镇江市住宅